宅地建物取引業を営むためには免許が必要ですが、申請をすれば誰でも免許を受けることができるわけではなく、一定の基準（欠格事由）が定められています。どのような人が免許を得られないのかを知っておくと、宅地建物取引業者の活動を理解する一助となる場合もあるでしょう。
宅地建物取引業の免許を受けることができない者
第5条はかなり長い条文になっていますが、ここでは主に宅地建物取引業の免許を「受けることができない者」について書かれています。まず、成年被後見人、被保佐人、破産者については、それぞれ復権を得るまで宅地建物取引業の免許を受けることができません。復権を得ればすぐに欠格事由から外れます。
次に、過去に宅地建物取引業に関する不正や違反によって免許を取り消された者は、その取り消しの日から5年間は新たに宅地建物取引業の免許を受けることができません。
過去に免許を取り消されたのが法人だった場合には、その法人の役員などであった者についても同様です。この場合、法人の取締役、業務執行社員、執行役などだけでなく、登記された役員ではなくても相談役、顧問、会長などを名乗り、実質的に役員と同等以上の支配力を有していた者も含むものとされています。
また、免許を取り消された時点ですでに役員などを辞めていたときや、取り消しの処分を受ける前に法人の解散や廃業をしたときも、一定期間を遡って役員であった者を対象とする旨の規定もされ、簡単には免れないようになっています。
これら（後記の刑罰要件なども含む）に該当する者が個人で宅地建物取引業の免許を受けようとする場合はもちろんのこと、これらに該当する者を役員などにした法人も、5年間は新たに宅地建物取引業の免許を受けることができません。
宅地建物取引業法違反、暴力行為などは罰金刑でアウト
宅地建物取引業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律、暴力行為等処罰に関する法律、および刑法の一定行為（傷害、暴行、凶器準備集合、脅迫、背任など）により罰金刑を受けた者は、その刑の執行が終わるか、もしくは刑の執行を受けることがなくなった日（執行猶予期間の満了）から5年間は、宅地建物取引業の免許を受けることができません。実際、私の知っている人が東京で泥酔して駅員に暴行をし（最低ですね）、罰金刑を受けてから1年ほど後に大阪で自ら代表取締役として宅地建物取引業の免許を申請したところ、即座に却下されたようでした。刑罰の記録はしっかりとチェックされているのでしょう。
上記以外の法律に違反した場合は、禁固刑以上が同様の欠格事由に該当しますから、たとえば商法違反などで罰金刑を受けても、宅地建物取引業の免許には影響しないことになります。
そのほか、「免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者」（第4項）や「宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者」（第5項）も宅地建物取引業の免許を受けることができません。
さらに、平成27年（2015年）4月1日に施行された改正法では「暴力団員等」「暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者」「暴力団員等がその事業活動を支配する者」も欠格事由に加えられました。
これは従来、国土交通省の指針によって「免許における暴力団の排除」に取り組んでいたものが明文化された内容となっています。
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