REITが売られすぎって本当？(2ページ目)

不動産の評価はリアルタイムではない

不動産の評価はリアルタイムに行えるものではない

不動産の評価はリアルタイムに行えるものではありません。評価に使うキャップレートですが、これは不動産鑑定士が情報を集め、物件の種類、立地、構造、築年数など様々な項目を検討して決定しています。

つまり、評価の際は、評価する時点より以前の情報を利用しているということです。

リスクが高まればキャップレートは高くなる！

冒頭で書いたように、現在のREIT価格の急落に対しては、「まだまだNet Asset Value（純資産価格＝時価?負債）を見ればREITには余力があるから大丈夫」といった考えもあるようです。

しかし、サブプライム問題を機に、不動産の買い手が少なくなってきているということは誰の目にも明らか。これは不動産投資に対する要求リターンが高くなっているということ、つまり不動産評価におけるキャップレートも高くなっているということにならないでしょうか？

所有する不動産のリスクが高まれば、それに対するキャップレートも徐々に高くなっていき（＝不動産の評価は下がる）、REITの投資口価格に収斂していくものと思われます。本当に「売られすぎ」なのかどうかは、保有する不動産の評価が適正なのかについても含めて判断する必要がありそうです。

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