予算が1000万円オーバーですが、営業マンは問題ないといいます

皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回の相談者は、妻が住宅購入を強く希望するため物件を検討中という35歳の会社員。ところが気に入った物件は、予算を1000万円オーバーする5500万円。購入しても問題はないかというお悩みに、ファイナンシャル・プランナーの藤川太さんがアドバイスします。※マネープランクリニックに相談したい方はコチラのリンクからご応募ください(相談は無料です)
 
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予算を1000万円オーバーするマンションの購入、できますか?

予算を1000万円オーバーするマンションの購入、できますか?




■相談者
ゆうたろうさん(仮名)
男性/会社員/35歳
東京都/借家
 
■家族構成
妻(会社員・35歳)、子ども(1歳) 

■相談内容
現在賃貸マンションに住んでいて、妻が住宅購入を強く希望しているためいくつか新築マンションのモデルルームを見ています。その中で気に入った部屋があったのですが、価格が5500万円と予算(4500万円)オーバーだったため、購入しても大丈夫か迷っています。モデルルームの担当者は「もっと支払いがギリギリの方もいるので心配ありません」と言われていますが、うのみにしてよいのか不安を感じています。1年後くらいに子どもをもう1人欲しいと考えているのですが、購入しても大丈夫でしょうか。また、購入するために何か今からでもできる事があれば教えていただけますと幸いです。加えて、購入するとなったらローンは固定と変動のどちらがよいのでしょうか。
 
 
■家計収支データ
相談者「ゆうたろう」さんの家計収支データ

相談者「ゆうたろう」さんの家計収支データ




 
■家計収支データ補足
(1)購入を検討している物件について
借り入れ時期:1年後を予定
物件価格:5500万円
諸費用:250万円
頭金:1000万円
借り入れ期間:35年
金利のタイプ:変動・金利0.575%
毎月の返済額:約13万9000円(管理費、修繕積立金含む)
固定資産税:15万円
その物件を気に入った理由:現在住んでいる場所から近く、保育園を変えなくて済む。子どもが生まれてから仲良くなったママ友も多いため。
 
(2)支出の内訳について
・趣味・教養・娯楽費→夫の仕事に関する勉強2500円、子どものおもちゃ2000円、休日出かける費用など5500円
・教育費→保育園:4万2000円、通信教育:3000円
・家族のこづかい→夫3万5000円、妻1万5000円
・雑費→冠婚葬祭、旅行のための積立など
 
(3)子どもの進路、費用について
小学校入学までは保育園、小学校から高校までは公立、大学は自宅から通える範囲で私立の理系と考えている。教育費は1人1500万円程度を想定。
 
(4)今後の働き方について
少なくても65歳までは現役で働くつもり。その後もできる限りは同職種(システム開発)で働ければと思っている。妻は60歳までは正社員で年収200万円をキープしたいと話している。
 
(5)今後のライフイベントや相続について
早ければ再来年には子どもがもう1人欲しいと思っているので、その間は産休・育休で収入が下がる。相続については、夫婦とも実家は持ち家だが郊外のため資産価値はほぼ無く、兄弟で分割すると100万円あれば良い方ではないかと思っている。

(6)投資の内訳
現物株300万円、投資信託80万円、iDeCo80万円、小規模企業共済20万円、外貨建一時払い保険(豪ドル)500万円など。

(7)毎月の貯蓄額の内訳
iDeCo(夫)2万3000円、小規模企業共済(夫)1万5000円を含む。
 
■ファイナンシャル・プランナー藤川太の3つのアドバイス
アドバイス1 現状の家計、家族構成なら返済はギリギリ可能
アドバイス2 住宅購入にあたって必要な条件を冷静に考えてみよう
アドバイス3 現在の新築マンション相場はかなり割高な状況
 

アドバイス1 現状の家計、家族構成なら返済はギリギリ可能

住宅購入のアドバイスをするとき目安としているのが、お子さんがいる家庭の場合は住宅ローンと管理費などを合わせた住居費が世帯収入(額面)の20%以内に収まっているかということです。ゆうたろうさん一家の世帯収入は900万円くらいでしょうから、この計算式に当てはめるとギリギリですが収まりそうです。
 
ただし、それは現状の家計のままということが大前提です。1年後くらいには、お子さんをもう一人欲しいと考えているとのこと。そうすると、まず支出が増えるでしょう。また一般的に家族構成が変わると妻の働き方は不安定になりがちですから、今と同じような収入を得られる保証はありません。ですから現時点だけを見ればギリギリ可能ですが、大丈夫と判断するのは難しいです。購入するのならば、二人目のお子さんが生まれて妻の今後の働き方が見通せてからでもいいのではないでしょうか。
 
どうしてもすぐに購入したいというのであれば、ゆうたろうさんの収入だけで返済できる金額の物件を選んでください。住居費の目安は現在の住居費10万円。管理費や固定資産税などが月あたり3万円くらいかかるでしょうから、返済額は7万円以内が目安ということになります。ここから逆算すると借入可能額は2500万円。貯蓄から頭金として1000万円をくわえ、3500万円程度の物件なら問題ないということになります。妻も60歳まで年収200万円程度で働くつもりとのことですから、その分を上乗せしても現時点で安心して購入できる価格は4500万円が限度でしょう。
 
金利タイプの選択方法についての考え方ですが、固定金利でも返済できるし、将来の金利上昇にも対応できるという人は変動金利を選んでも大丈夫でしょう。変動金利と固定金利の金利差は、リスクが取れない家計が金利上昇に備える保険料と考えてください。変動金利でなくては返済が難しいというのならば、そもそもプランが間違っていて予算オーバーということです。
 

 アドバイス2 住宅購入にあたって必要な条件を冷静に考えてみよう

住宅購入を検討する際には、ライフプラン、家計の状態、不動産の相場、税金などの優遇制度、この4つについて状況が整っているかどうかを検討する必要があります。ゆうたろうさんの場合はどうでしょう。
 
まず、ライフプランは第一子が生まれ住宅購入を考える時期ですが第二子を検討中ということで家族のカタチが確定していないから△、家計の状態も頭金はありますが妻の今後の収入が不確定なので△、現在の不動産相場は割高な状況と考えられ×、税金などの優遇制度は充実しており○となります。ファイナンシャル・プランナーとしては、できれば○を3つは揃えたいと考えます。ということは、現在のゆうたろうさんは住宅を購入するタイミングではないということになります。
 
気に入った物件が見つかった妻とは少し揉めるかもしれませんが、家は感情で買ってはいけません。ギリギリで購入した人には管理費や修繕積立金が上昇するだけで家計が苦しくなったり、子どもが増えて家計が破たんし、結局、売却しなくてはいけなくなった人たちを見てきました。そこまでいかなくても、住宅ローンを支払うだけの人生になる可能性があることを覚えておいてください。
 

アドバイス3 現在の新築マンション相場はかなり割高な状況

住宅を購入する際の条件のひとつに、不動産相場があるとお伝えしました。2000年代に入ってからの首都圏の不動産は値上がりと値下がりを繰り返していて、現在のマンション価格は高くなった状態にあります。こういうときに購入するとどういうことが起こるでしょう。

共働きを前提に住宅ローンを組むと、妻の働き方によっては家計が一気に赤字となります。返済が難しくなり売却を考えるのですが、割高な状況で買っていると売却価格が買ったときよりも安くなってしまう可能性があります。最悪の場合は、住宅ローン残高を下回り売りたくても売れない事態にもなりかねません。ですから家計に不安定な要素がある場合は、相場が安いときに買うことが重要になってくるのです。
 
くわえて、ゆうたろうさんは35歳ですから35年ローンを組んだら完済するのは70歳。第二子が37歳のときに生まれたら、その子が大学を卒業するときは59歳です。ということは、これから住宅ローンの返済、教育費、老後資金の準備が同時にやってくることになります。その中で、住宅ローンを返済するだけでも妻が現状通りに働くことが必須ということになると、この先の家計管理は老後資金どころではなくかなり厳しくなります。住宅購入の失敗は家計を破壊する力を持っていますから、冷静になってもう一度考えてみてください。
 

相談者「ゆうたろう」さんより寄せられた感想

アドバイスありがとうございました。内容は妻とも共有し、話をしました。幸い現在の住まいの近くには4500万円程度で中古マンションが購入できるので、身の丈に合った物件を探してみます。

教えてくれたのは……
藤川太さん 
 
 

 


All About「資産運用」ガイド。「家計の見直し相談センター」で10年以上にわたり1万5000世帯を超える家計の見直しを行ってきたFP。資産運用、家計管理、マイホーム購入、不動産投資などに詳しく「普通の人」でもお金を貯める・増やせるようになる方法をアドバイスしています。

取材・文/鈴木弥生




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