前回の親の家対策の記事では、手離すのではなく次世代のための有効活動と考えてみたらどうでしょう、というお話をしました。

今回は、その有効活用の方法をご紹介します。大きな選択は、「売る」「売らない」「相続放棄」の3つ。この中から良い方法を選ぶだけ、です。

有効活用方法を知る

誰も住まなくなった親の家を次世代のために有効活用する、といってもそもそも、有効活用の方法にどんなものがあるのか、そのなかで自分の親の家に最も適した方法はどれか、それを実行するうえでの問題点とは何か、といったことが分からない、という方々が多数いらっしゃるのではないでしょうか。

分からないと人は立ち止まってしまいます。そこで、有効活用方法の全体像を俯瞰してみてはいかがでしょうか。できることはこれだけ、このなかからより良い方法を選ぶだけ、ということが分かれば、前へ進むことができます。

図1をご覧ください。これが、有効活用方法の全容です。どうです?いたってシンプルでしょう。分かってしまえば、漠然とした不安は消えていくものです。
親の「家の有効活用方法の全容」

大きな選択は「売る」「売らない」「相続放棄」

まず、「売る」か「売らない」か「相続放棄」かが最初の分かれ道です。

住宅や不動産の専門家ではない方にとって一番シンプルでスムーズな有効活用方法は、親の家に住んでくれる別の家族に向けて「売却する」ことです。「売る」と決めたら、なるべく早く、高く売ることを考えます。これは住宅の売却に関する問題となります。

「売却する」にも複数のやりかたがあります。まだ十分住める家であれば「中古住宅」、古いけれどまったく住めないわけではない家なら、住めるかどうかは買い手に判断してもらう「古家付き土地」、誰が見てもこれは住めないというなら更地にして「土地」として売る、というやりかたなどです。


売りたくても「売れない」ときは、保全しつつ持っているしかない

また、「売る」と決めたにもかかわらず「売れない」という現実に直面することもあります。その場合の選択肢は2つです。ひとつは、不本意ながら「保有する」という消極的選択です。周囲に迷惑をかけないように家・土地の保全策が問題となります。ほっておけば、やがて迷惑な空き家として、撤去命令が下ります。そうならないように、家・土地の保全をしようとすれば、ばかにならない費用と労力がかかります。

必要な保全作業は次のとおりです。

  • 家や庭に異変がないかのチェックが最低月に1回
  • 雨漏り、通水、室内点検、庭木の確認。近隣に挨拶し異常がないかを尋ねることも
  • 必要な作業は通気・換気、草むしり、樹木の剪定、ポストの掃除・郵便物の整理、庭のゴミ処理
主な保全作業

誰も住まない空き家は金くい虫

では、保全のための費用はいいくらかかるのでしょうか。

大きな出費は固定資産税です。地方の一戸建てを例にあげると、年間213,000円と、負担感の大きい金額です。親の家は築年数がもっと古い場合が多いので、建物にかかる税額はこれより下回るでしょうが、土地の税額は変わりません。住んでいない家にこれだけ高い税金がかかるとは。

また、時々親の家の様子を見に行くので必要だからと、電気や水道が使えるよう契約を解除していなければ、毎月水道基本料金 約2,000円 、電気基本料金(契約アンペア数にもよるが)1,000円、計約3,000円かかります。光熱費もそれなりの額になります。また、外壁の補修や庭木の剪定などにも費用は発生します。

●地方の一戸建てにかかる保全費用(年間)
固定資産税・・・168,000円
都市計画税・・・45,000円
光熱費(電気・水道・・・3,000円×12か月=36,000円
管理費(家屋の補修・樹木の剪定)・・・300,000円
合計・・・549,000円
(※設定条件:建物の延床面積150平米、土地面積150平米 建物評価額900万円、土地評価額1800万円、取得してから4年度以降の税額)

親の家にしばしば通える範囲のところに住んでいれば、それでも何とか対応のしようもありますが、飛行機や新幹線を利用するほどの遠距離に住んでいる場合は、管理代行サービスを利用することも考えなくてはなりません。


代行して保全してもらうという方法も

埼玉県と東京都の一部地域で活動しているNPO法人空き家・空き地管理センターでは、毎月100円で1回、玄関周辺の目視調査、近隣苦情一時電話対応、巡回報告書作成、管理会社を明記した看板設置(別途初期費用3,800円)といったサービスを代行しています。

また、費用はかかりますが、よりきちんとした管理代行サービスとして、前述した必要な保全作業のうち庭木の剪定を除く作業を月4回+お掃除1回+看板設置(別途初期費用3,800円)を14,000円で代行してくれます。こうした事業者は各地で立ち上がっているようです。こうしたサービスは不動産会社が手掛けることもあるようです。インターネットで検索すれば、地元の状況が分かるはずです。

保全しやすいようにと、古家を解体し更地にして「保有する」にしても、解体費用が200万円前後、土地に対する固定資産税が6倍になってしまいます。誰も住んでいないのに、親の家は金くい虫です。実に悩ましいことです。

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