管理組合の取り組みがマンションの資産価値を守る

 

分譲マンションの資産価値

「分譲マンションの資産価値は、立地ですべてが決まる」。は、もはや通用しないかもしれない。マンションが「立地」で評価されなくなった？いや、それはむしろ逆で、立地重視の傾向はむしろ強まっていくといえるだろう。

では、なぜ通用しないのか。それは立地以外にも資産性を決める要因が多々あって、「総合力の高い物件だけが今後勝ち残っていくから」。立地条件は予選通過くらいに考えたほうがいいかもしれない。

首都圏では、新築マンションが近年こそ年間4万戸～5万戸程度の売り出しになっているが、1994年～2006年に至る13年間は年約8万戸もの大量供給が続いた。なかでも特徴的だったのが大規模マンションである。スケールメリットをいかした共用施設や数的有利をいかしたコミュニティの育成、そして何より街の景観さえも変える存在感が圧倒した。実際住みはじめた住民のなかには、「管理こそ資産価値」とばかりに、管理組合の運営や修繕の計画実行に積極的に取り組んでいる例が見られる。

共用部は替えられる！？

マンションは替えられないところを重視せよ、という。立地や広さ、向きなどが該当するだろう。区分所有建物では、共用施設や管理サービスなどは個人の意見では簡単に替えられないイメージがある。たしかに単に好みで変更を求めても受け入れられそうにもない、がそれがマンションの資産価値につながることならば難易度は大きく下がるかもしれない。

例えば、地価上昇で話題になった武蔵小杉駅前のタワーマンション「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」では、竣工後わずか5年程度の建物だが「トランクルームの増設」や「植栽の全面改良」「災害時に役立つ電子掲示板の設営」などに取り組んでいる。

収支改善では、駐車場外部貸しや高圧一括受電を取り入れる管理組合が珍しくないが、同築5年の「イニシア千住曙町」では、共用部保険の積立方式変更や照明のLED化など細部に渡る見直しで年間約2,000万円を捻出したという。財政に強いマンションは管理費や修繕積立金が容易には上がらないということ。資産価値向上に有利に働くことは明らかだ。

中古市場を勝ち抜くために

マンションの資産価値は、「そこに住みたい（買いたい）」需要の総量で決まる。需要のタネは認知や話題性。だから、「まずは存在を知ってもらうこと」が重要だ。訪れるゲスト数が多いことや単純に目立つという点で大規模マンションは有利である。

上に取り上げた2棟は公式サイトも開設。いかに積極的に管理運営を行っているか、コミュニティ活動の楽しげな様子などもWEB上で公開している。不動産仲介会社のサイトでは、いかなる物件も決まったフォーマットでしか紹介されないことから、情報は自ら発信することが必須となるだろう。

はじめての大規模修繕を行う、築10年前後の大規模マンションそれも大量供給時代の物件が今後中古市場に出回りはじめる（すでにはじまっているともいえるが）。そこでは、「管理の質がいかに資産価値を左右するか」実証されることになるだろう。資産価値を重視するなら、中古物件では管理組合の姿勢を見抜く力が求められ、新築ではその当事者意識が問われるといえそうだ。＜掲載画像3点はすべて「パークコート六本木ヒルトップ」＞

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