不動産オーナーからの退去依頼・注意点

退去依頼の注意点とは

不動産オーナーの中には、自分の都合で入居者を退去させることができるとお考えの人がいます。

通常、賃貸借契約書には、「オーナーから契約を解除する際には、半年前に文書で申し入れなければならない」と記載があるので、「半年前に通知さえ行えば問題ないのだろう」と誤解してしまうのかもしれません。しかし、これは完全な思い違いで、そう簡単には済まないのが現状です。

例え半年前に退去願いの申し出をしたとしても、本来であれば必要のない引っ越し費用が入居者にかかることに違いはありません。「はい分かりました」と二つ返事ですぐに転居できるはずありません。

なるべく早く、退去してもらいたいというオーナーの意思を伝えるにこしたことはありませんが、「契約書にそう書いてあるから」という理由で、絶対に退去してもらえるかといったらそうではないのです。

契約書は本来絶対的なもののはずですが、この件については例外で、絶対ではないのです。なぜでしょうか？
 

「居住権」という入居者を保護する強い権利

借主には「居住権」という住むための権利が発生します。この居住権というのは居住する権利を保障する非常に強い権利で、借主は手厚く保護されています。オーナーの都合で一方的にどうにかできるものではないのです。

例えば、仮にオーナーから指定された退去の期限を過ぎたとしても、いままで通り賃料を支払うなど、正常な入居者としての義務を果たしてさえいれば、居住権は存続し続け、強制的に退去させることはできません。

オーナーの中には、「それだったら賃料を受け取らない！」と、強硬手段に出る人もいますが、これも全く意味がありません。「借主は賃料を払う意思があるのにオーナーが受け取らない」というのであれば、借主はオーナーに替わってそうしたお金を受け取ってくれる「供託所」というところに支払えば、支払い義務を果たしたことになるのです。

では、オーナーの都合でどうしても退去してもらわなければないない時、どのように対応したら良いのでしょうか？
 

解決策は、誠意を持った話し合い

最も有効な解決策は、「オーナーと借主、互いに誠意をもって話し合いで解決すること」。これに適う策は現状見当たりません。実際そうした交渉を行うのは管理会社ですが、オーナーの誠意を見せるということに関しては、オーナーも一緒に交渉に臨むと良いでしょう。

しかし、いくら誠意をもって交渉をしたところで、オーナーの都合で引っ越しを半ば強制するのです。「借主に余計な費用がかかることは理解しているが、うちもお金はないから出せない。だけど退去して欲しい」という交渉は少々身勝手すぎるでしょう。それ相応の、立ち退きにかかる費用が発生することは覚悟しておくべきです。一般的には通常賃料の半年から10か月程度いうのが相場のようですが、もちろん必ずしもこの通りという訳ではありません。

居座り続け少しでも多くのお金を取ろうとする悪意を持った人もいますが、オーナーサイドで引っ越し先の契約金と引っ越し代を出せば出ていくと合意してくれる入居者がほとんどです。
 

不動産オーナーは、入居者はお客様ということを忘れずに

立ち退きでこじれる一番の要因は、部屋を貸して「やってる」んだから、こっちが偉いんだ！とオーナーが勘違いしてしまうことです。賃貸業は、部屋という商品を提供しているサービス業です。お客様にサービスを提供する側（オーナー）が、どんな事情があるにせよ迷惑をかけることになるのです。そのように考えれば、一方的にオーナーの言い分が通用するとは考えられないはずです。

また、退去を求める理由にもよりますが、立ち退き料さえ用意できないというのであれば、そもそも計画自体成り立たない、ということをよく理解しておくべきでしょう。

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