CM方式とは?

「コンストラクションマネジメント」は、住宅の建築において資金調達から設計、建築をオーナーの代理人としてプロの目で検討、オーナー希望のプラン作りから総予算の管理、建築中の工事管理を行い、ムダな費用を一切除き総コストを適正金額にしていくことである。
通常このCM方式を採用すると、建築費の1割~2割のコストダウンが可能になるといわれている。今回はこのCM方式について解説しよう。

日本と欧米の建築方式の違い

通常、日本の建築は、ゼネコンが建築工事を一括で受注し、傘下の専門工事会社や下請け会社に発注するという方法が一般的である。
しかしこの手法の場合、建築主は、専門工事会社がいくらで請け負っているのか判らない。そのため全体の工事費が適正価格か割高かどうかの確認ができない。
一方、欧米の場合CM方式が一般的である。
CMはトータルに管理するコンストラクションマネージャーが常に建築主と同じ目線で各業者と交渉し、プロジェクト全体を管理することにより建築コストを建築主が把握できることになる。
CMの建築コストは透明性が高いため、余分なコストを掛けなくて済むということなのだ。



CM方式を利用してのメリット・デメリット

CM方式のメリットは次の通り

1. 流通の中間システム(今迄でいえばゼネコンや工務店)をカットすることにより
2. 1~2割近く建築費を抑えることが出来る。
3. 建築主の意向が建物に反映される
4. 工事業者と直接建築主が契約するため価格の透明性が高い。

一方デメリットは、
1. 工事金額が工事完了まで確定しない。
2. 分割発注によるリスクを施主が負担しなければならない。
3. 施主の契約手間が増える。
4. 瑕疵担保保証やアフターメンテナンスのルールが未発達。
5. 有能なコンストラクションマネージャーにより建物の出来、不出来が左右される。

注意しなければならないのは、単にCMといっても同じ構造、同じ部材で建築をして従来の工法より建築費が2割抑えられるといったことではない。
建築主側がどういった建物を建てるかによりコストを抑える部分は当然ある。
さらに、CMといっても、設計料やマネジメントフィーは発生するからトータルの経費で比較することが重要になる。
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