不動産所得を計算してみましょう


不動産所得は次の計算式で求めることができます。

収入金額 - 必要経費 = 不動産所得


不動産所得を計算するには「収入金額」と「必要経費」を把握しなければなりません。
例えば、ワンルームマンション経営から得た家賃収入は「収入金額」となり、その収入を得るために要した経費が「必要経費」であり、差し引くことで不動産所得は算出されます。


収入金額とは?

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収入金額とは?
不動産所得の収入金額になるものは、家賃収入、礼金収入、更新料などが上げられます。
その他では、共益費(共同で使用する部分の諸経費等)の名目で受取る電気代や掃除代、名義書換料なども上げられます。
間違え安いものでは、敷金や保証金を受取る場合。原則的には預り金ですので収入金額になりませんが、契約により明渡しの時に借主に返還しないこととなった場合に限っては収入金額となります。


必要経費とは?

不動産所得を得るために支出したお金のことです。
具体的には、管理費や修繕積立金、固定資産税、損害保険料、借入金の利子や減価償却費などです。

(1)租税公課
必要経費となる税金等:
1、固定資産税 2、都市計画税 3、事業税 4、印紙税 5、不動産取得税 6、登録免許税

経費にできないものとしては、所得税や住民税、(自宅とアパート等に共有部分がある場合)自宅分にかかる固定資産税等です。


(2)損害保険料
建物等に掛けた火災保険などのあなたが支払った保険料

支払った保険から満期払戻金が支払われる場合は、払戻金の支払いに充てられる積立保険料部分は経費とは出来ません。数年分の保険料を一括して前払いしたときは申告する年にかかる分だけが必要経費となります。

火災保険や地震保険では、自宅と賃貸物件とに教諭部分がある場合は、面積割りなどで接分し自宅分は損害保険料控除の対象となります。


(3)修繕費
建物や建物付随施設などの修繕にかかった費用

修繕費として経費にできる基準とは“通常の維持管理や修理のために支出した”ものに限られます。

主な例では・・
1、畳の表替え費 2、壁の塗替費 3、障子や襖の張替え費 4、壊れたガラスの取替え費 5、床やタイルの壊れた部分修繕費

例えば、畳張りの部屋をフローリングに替える場合は“通常の維持補修”とはいえないので修繕費となりません。“資産価値を増加させる行為、使用期間を延長させる行為”にかかる費用は修繕費とならず経費に出来ないわけです。


(4)借入金の利子
不動産の建築や購入のために借り入れた時の借入金利息

注意すべき点は、賃貸住宅の取得のために借り入れた借入金の利子のうち、その賃貸住宅を使用開始するまでの期間に対する分の利子については必要経費となりません。


(5)減価償却費
資産の取得価格を資産が使用できるであろう期間に渡って配分し経費とする方法

建物や車など年数の経過によって経済的、物理的に価値が減少する資産(減価償却資産)については「減価償却」が出来るのです。



不動産所得とは、収入金額からこれらの様々な必要経費を差し引くことで算出することができます。必要経費をしっかりと積み上げていくことが節税のポイントといえるでしょう。



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