あなたの不動産投資は「単なる業務」? それとも「事業的規模」?

規模で異なる不動産所得の税金
貸付の規模で不動産所得にかかる税金が違ってきます。
いわゆる現物不動産投資でワンルームマンションやアパート、駐車場などの貸付けで賃貸収入を得ている方は、不動産所得として確定申告が必要です。

不動産所得の金額は、その年中の総収入金額から必要経費を差引いて算出されます。

総収入金額 — 必要経費 = 不動産所得

所得税法では、不動産の貸付による所得は不動産所得と規定し、その貸付の規模が“単なる業務”か“事業的規模”かによって必要経費などの取り扱いが異なります。

“単なる業務”よりも“事業的規模”である方が税務上の特典(必要経費に参入できるメリット)を受けられます。

「事業的規模とは?」

アパートなどの不動産の貸付業が社会通念上、“事業”という程度の規模で行なわれているかどうかにより判定されます。
~賃借料の収入状況、貸付資産の規模、管理に係る特別の人等~

しかし、この判断は困難なので実際には次の外形基準のいずれか一つを満たすかどうかで判断されます。

“事業と判断できる外形基準”
~いわゆる5棟(または)10室基準~

1)アパート、マンションなど
貸与することができる独立した室数が10室以上ある。
(複数のアパート等を合計して10室以上あればOK、1棟のみで条件を満たさなくてよい)
2)独立家屋
一戸建てのような家屋が5棟以上ある。
(貸家1棟で2部屋として換算される・・・貸家1棟→2部屋X5棟=10室)
3)貸地
賃貸用駐車場、50件以上
(駐車場は5台で1部屋と換算される・・・50台→10室相当)

これらの基準が満たされていない場合でも、その他の事情(賃料収入の状況、貸付物件の規模等)により事業的規模と判定される場合もあります。

「事業的規模の特典」

1)資産損失の必要経費算入
貸家の取壊しや火災等で損失があった場合、全額が無条件で必要経費に参入することができます。損益通算、順損失の繰越もできます。
(“単なる業務”の場合は、その年分の不動産所得の金額を限度とする条件があります。)

2)貸し倒れによる損失の必要経費算入
未収家賃の貸し倒れによる損失の全額が必要経費に算入できます。
(“単なる業務”の場合は、収入に計上した年分に遡ってその回収不能に対応する所得がなかったものとして扱われます。)

3)延納に係る利子税の必用経費
納付税額の延納に係る利子税で不動産所得に対応する金額が必用経費に算入できます。
(“単なる業務”の場合は、必用経費として認められません。)

4)事業専従者給与等
青色事業専従者給与や白色事業専従者控除額が必要経費に算入できます。
(“単なる業務”の場合は、必用経費として認められません。)

5)青色申告特別控除
青色申告の場合で一定の要件を満たすものは最高55万円の控除が認められます。平成17年度より、適用条件は厳しくなるものの65万円へ引き上げられます。
(“単なる業務”の場合は、青色申告は10万円のみが適用されます。)

現在は、“単なる業務レベル”で不動産投資をスタートされた方、またこれから始めてみたいとお考えの方もこれらの事業的規模の税務上のメリットに刺激され業務拡大の夢は膨らむことでしょう。16年度の確定申告を目前に控えたこの時期、17年度の目標も高く掲げてみてはいかがでしょうか?
※記事内容は執筆時点のものです。最新の内容をご確認ください。