新規供給が減少傾向で、全般的に価格の低下が続いている埼玉エリアですが、浦和区のように価格調整が進み、供給数が増えているところもあります。今後はどうなのか、東京カンテイの調査をもとにみてみましょう。

浦和駅や北浦和駅の平均坪単価は底打ち圏か

埼玉県のなかで、もともと人気の高いのが、さいたま市浦和区。県庁所在地で、大手病院・総合病院、公立・市立の進学校があり、文化施設も充実しています。行政の中心は、大宮区のさいたま新都心エリアに移りつつあるとはいえ、浦和区は依然として埼玉県の教育、文化の中心であることは変わりません。東京カンテイ市場調査部 上席主任研究員・中山登志朗氏もこう評価しています。

「さいたま市浦和区は、埼玉県でも最も注目度の高いエリアです。上がり過ぎた価格が、ある程度調整されてこなれてくれば、需要と供給のバランスがとれるエリアということができます」

実際、JR京浜東北線の浦和駅を最寄り駅とする物件では、2008年には平均坪単価が236.4万円だったのが、2009年には226.7万円と4.1%のダウン。埼玉県のなかでは価格低下率が比較的小さくなっています。また、隣の北浦和駅周辺は平均坪単価が2008年の208.1万円から2009年は205.6万円と1.2%のダウンで、底ばいから横ばい圏に近づいている観があります。

浦和駅周辺で初の長期優良住宅認定物件が登場!

浦和駅と北浦和駅の周辺は、2007年から2008年にかけてのミニバブル以前の平均坪単価が200万円を切っていましたから、もう一段階の調整が入るかも知れません。そうした見通しのなかで注目されるのが――。

「浦和駅から徒歩9分、総戸数69戸の中規模物件「ブランシエラ浦和」の販売が2月から始まっています。全国初の長期優良住宅認定マンションということで、その動向が注目されています。この物件の売れ行きが今後のこのエリアの相場動向に大きく影響してくるのではないでしょうか」(前出・中山氏)

「ブランシエラ浦和」の第1期の価格をみてみると、坪単価は228万円台から274万円台(※)。このエリアとしては少し高めの設定になっているようです。浦和駅が最寄り駅で、長期優良住宅という要素がどこまで評価されるのか、注目しておきたいところです。

※編集部算出

大宮駅では3月からツインタワー分譲へ

さいたま市では浦和区のほか、大宮区、中央区がマンション供給の中心となっています。その大宮区をみると、2009年の供給数は222戸とほぼ前年並みで安定しています。平均坪単価も2008年が211.7万円に対して、2009年は207.4万円と若干下がっているものの、ほぼ横ばいといっていい動きです。ただ、前出・中山氏の見通しは以下のようです。

「市況をみると、弱含み感が強いので、2010年にはもう少し価格調整が必要になるのではないでしょうか」

ミニバブル以前の2006年には平均坪単価が160.6万円でしたから、全般的にはその水準まで戻っていくことになるのでしょうか。

ただ、当時に比べると駅近物件、超高層マンション、大規模物件などが増えているため、単純には比較できません。5月には総戸数941戸のメガマンション「グランドミッドタワーズ大宮」の販売も予定されていますから、平均坪単価でみる限り、下げ渋り傾向が続くことになるのかもしれません。

■埼玉エリア 行政区別相場情報(さいたま市)
(単位:戸数=戸、平均専有面積=m2、平均価格=万円、平均坪単価=万円)
行政区名 項目 2006年 2007年 2008年 2009年
さいたま市浦和区 分譲戸数 577 237 86 366
平均専有面積 76.41 73.30 69.19 69.03
平均価格 4,472 4,751 4,961 4,315
平均坪単価 193.1 213.4 234.1 206.6
さいたま市大宮区 分譲戸数 169 306 211 222
平均専有面積 69.47 65.56 66.31 75.51
平均価格 3,350 4,472 4,266 4,786
平均坪単価 160.6 222.3 211.7 207.4
さいたま市中央区 分譲戸数 475 682 116 151
平均専有面積 75.66 75.61 68.36 74.66
平均価格 4,436 4,405 4,412 4,914
平均坪単価 194.1 192.5 214.1 216.8
さいたま市北区 分譲戸数 323 298 431 50
平均専有面積 75.97 72.35 82.11 73.10
平均価格 3,451 3,419 4,052 3,026
平均坪単価 149.8 156.3 162.0 136.7
さいたま市見沼区 分譲戸数 22 101 36 16
平均専有面積 71.81 78.35 71.54 64.16
平均価格 2,695 3,119 3,424 3,736
平均坪単価 123.8 130.9 158.1 192.5
さいたま市桜区 分譲戸数 288 425 240 252
平均専有面積 78.86 74.50 77.97 79.95
平均価格 3,603 3,187 3,087 3,229
平均坪単価 151.2 141.6 130.7 133.3
さいたま市南区 分譲戸数 447 611 173 229
平均専有面積 78.24 78.28 72.35 68.54
平均価格 4,101 4,972 4,184 3,210
平均坪単価 172.3 208.1 190.8 170.5
さいたま市(全体) 分譲戸数 2,841 3,004 1,425 1,286
平均専有面積 77.22 74.99 74.97 72.96
平均価格 3,915 4,129 3,937 3,999
平均坪単価 167.8 181.8 174.9 184.2
(データ提供/東京カンテイ

■埼玉エリア 駅別相場情報
(単位:戸数=戸、平均専有面積=m2、平均価格=万円、平均坪単価=万円)
沿線名 駅名 項目 2006年 2007年 2008年 2009年
JR京浜東北・根岸線 浦和 分譲戸数 260 119 98 284
平均専有面積 76.59 75.65 74.29 67.48
平均価格 4,617 5,186 5,339 4,494
平均坪単価 199.5 225.4 236.4 226.7
北浦和 分譲戸数 139 37 19 53
平均専有面積 72.41 71.61 53.43 40.66
平均価格 3,761 4,504 3,359 2,477
平均坪単価 172.8 206.7 208.1 205.6
(データ提供/東京カンテイ