物件を見たことはありますか?

警告ポスター

ポスターは見学者も見ます

私の知り合いのオーナーで「一度も自分の物件を見たことがない」という方がいます。東京に住んでいて、札幌の物件を中古で買ったけれども、見たことが一度もないそうです。管理は現地の会社に任せきり。もちろん、その会社の担当者にも会ったことはないそうです。何件か東京で持っていて、次の投資にと地方に手を伸ばしたというわけです。

最近は、入居率が悪く、購入当時より随分と安い家賃で募集しているそうです。それでも全8戸のうち1戸は空室。なかなか厳しい状態と聞きました。

もともと5万くらいの家賃設定だったそうですから、5万×8戸×12カ月で年間480万円の賃料収入だったと思います。表面利回り10%とすると4800万くらいの投資だったということでしょうか。すでに4万に賃料ダウンしているとすると、4万×7戸×12カ月で年間336万円の賃料収入。表面利回りは7%まで悪化しています。7%なら、「まあ、いいか」ということでしょうか。

さて、視点を変えてみましょう。丸投げされた管理会社にとってはどんな状態でしょう。実は、管理料5%として、4万×7戸×5%=1.4万/月の仕事です。オーナーは東京にいて、あまり接点もなく、月額1.4万の仕事ですから、できれば、自動引き落としの収納代行業務ぐらいで、なるべく手がかからない状態を望んでいるかもしれません。入居者から、「ゴミ置き場のルールを守らない人がいて困る」と言われれば、「貼り紙をして対応しました」と言った方が早いと思う気持ちもわからなくもない。

管理部門と仲介部門がその会社で全く別系統であればさらに配慮は行き届かなくなります。なかなか、埋まらない物件。仲介部門に電話をすると、「家賃を3.5万に下げれば決まるかもしれません。AD料をあげてほしいです」というかも。こうして、努力や工夫もなく、賃料勝負で埋まっていくかもしれませんが、人の入れ替えの度に賃料が下がります。オーナーの視点では利回りは悪化していますが、管理会社としては、2000円の管理料見込みが、1750円とはいえ、空室が埋まったのですから増額しているわけです。

こうしたビジネスモデルを見ると、「こんな貼り紙をしたら入居者がげんなりしてしまう」と気づかないのは、管理会社のせいでもなく、仲介会社のせいでもないかもしれません。丸投げしているオーナーが、双方のマネジメントを放棄していた結果ともいえるのではないでしょうか?
 
では、どうしたらいいのでしよう。次ページでまとめます