今年の賃貸マーケットは、「地域格差の拡大」「賃料ダウンの二極化」「物件付加価値の競争」がキーワードになります。空室を埋めるためには、企業経営同様、4P(Place・Price・Product・Promotion)が決め手となります。
どうなる？2013年のアパートマンション経営vol.2では、「Price(価格)」と「Place(場所)」の観点で論じさせていただきます。
決め手は4P(Place・Price・Product・Promotion)
賃貸経営に限らず、ビジネスの基本的な戦略は4P(Place・Price・Product・Promotion)で語られることが多いものです。米国のマーケティング学者、マッカーシーが1961年に提唱したマーケティングミックスを構築する上での分類です。
Placeは「場所(もしくは流通経路)」
Priceは「価格」
Productは「製品・サービス」
Promotionは「販売促進(もしくは広告戦略)」
です。
家賃を下げる
図は、財団法人東日本不動産流通機構の首都圏賃貸居住用物件の取引動向のデータから、プリンシプル住まい総研が経年比較
まず、Price「価格」というと、賃貸経営で注目されるのは賃料です。
全国で家賃は下がっています。Vol.1で述べましたように、特に2008年のリーマンショック以降から短期間で家賃は下落しています。
左図のように23区内の平米単価賃料は推移しています。リーマンショック前をピークに、平米単価3300円超から3000円まで下がりました。実に10%のダウンがここ3年半で起こったわけです。平均賃料で、12万から10万まで下がっていますが、平米単価で比較すると10%。表面利回り10%と考えると、もはや下げられないところまで来ているのではないでしょうか？
ここまで下がると、今後、なかなか賃料を下げることは難しくなってしまいます。ここ一年の募集賃料を見ると、各地で安定しており、「下げ止まった」といえそうです。実際に、「底を打った」というような数値で、23区内の平米単価は、2012年に逆転に転じています。
とはいえ、利回りに余裕があるのであれば、賃料競争も有効な手立てです。すでに建築時のローン支払いが終わっている物件であれば、気にせず下げて戦うということもありえるでしょう。築浅物件の賃料は10%以上は下げにくい状況ですが、築古物件は、今後さらに下がる可能性があります。こうした「賃料ダウンの二極化」が加速するのではないでしょうか。
また、近隣に同仕様の新築物件が安く供給されたとすれば、危機感を高めなければなりません。今、満室であっても、「周囲はいくらの募集賃料なのか」という点は、常に敏感に調べておく必要があります。今は、インターネットでいくらでも検索できます。オーナーができることは、借りる人たちもできるということです。将来の退去リスクに備えるためにも、日頃からネットを見ることをお勧めします。
では、初期費用などの変化はどうなっていくでしょう。次ページで分析します。
