アパート・マンション経営は、銀行から事業資金を借り入れて事業を行うのが一般的である。
借り換えは、あなたが借りている金利が現状のレートより低くなればその分収益性は良くなるが、ある一定の条件が満たされていないとそのメリットを受けることはできない。
そこで今回は、借り換えでメリットを受けるための基本とその注意点などを解説していこう。
▼ローンを借り換えるための３つの条件
「借り換え」とは、今まで借りていた銀行の残債を新たに別の銀行から借り入れることによって一括返却し、その金利差分の収益をアップさせるテクニックである。
この「借り換え」が有効となるためには、基本的に次の３つの条件に当てはまる必要がある。
・ローン残高が１０００万円以上
・残りの返済期間が１０年以上
・借り替える金利商品との金利差が１％以上
この３点に当てはまる方は、是非、借り換えについて考えてみよう。
例えば、借り入れが1億円残っていたとする。
もし、３．５％の金利を２．５％に切り替えられれば金利差は１％となり、年間１００万円もの収益がアップすることになる。
ただし、借り替えにはそれに伴う経費が必要になるため、以下のような費用を見込んでおくことが重要になる。
例えば１億円の借り換えをする場合にかかる費用は次の通りである。
１．登録免許税（抵当権抹消及び設定） ・・・約４０万円
２．司法書士への報酬費用・・・約１０万円
３．収入印紙代・・・・・・・・約２万円
４．事務手数料等・・・約３万円～５万円
５．融資保証料・・・・約２０万円（金融機関によって不要のケースもある）
このように１億円を借り替える為の諸費用は約６０万円～８０万円かかるが、借り換え後の収益は年間１００万円増加するため、単年度でみても差し引き約２０～４０万円の収益がアップすることになる。
当然のことながら、借り換え後の金利がそのまま次年度以降も維持されたとすれば１００万円の収益増が見込めることになるわけだ。
▼借り換えを行う際の注意点
しかし、借り換えを計画する場合に以下注意事項があるので確認しておこう。
１、借り換え先は民間金融機関のみで現在借入れを行っている金融機関以外であること。仮に、現在の融資先に魅力的なアパートローンがあったとしても同じ金融機関内で借り替えることはできない。
２、借り換えの対象となる土地・建物以外の担保が設定されていないこと。
３、優遇金利を採用した固定金利などの契約には、中途解約するとペナルティーとして違約金が必要となる場合がある。
以上のことを踏まえて、もし「今のローン金利は高いんじゃないだろうか」とお感じになる方は、一度金利のチェックを行い借り換えにチャレンジしてみてはいかがだろうか？
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