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| 大きな部屋を小さく区分けすることで、SOHOワーカーのテナントを獲得する！ |
・コンバージョンで資産再生
コンバージョンとは、オフィス・テナントビルのフロアーを住居系に用途変更することであり、主に空室対策方法として用いられる手法だ。
２００３年問題で都心では未だにオフィス・テナントビルの空室が目立っている。１年や２年空室のままのオフィス・テナントはもはや珍しくない。
そこで、今回は、通常のオフィス・テナントの中でも小規模の（約１０坪～３０坪ぐらいまで）オフィス・テナントの空室を埋める方法を解説したい。
大きな部屋を小さく区分けして貸す方法
小規模のテナント・オフィスの空室を埋める対策の一つとしてSOHO対応がある。SOHOとは、Small Office Home Officeの略のことで、事務所兼自宅として利用することが出来る小規模の事務所のことである。
今回は、１つのフロアを１部屋約２坪ほどの小規模に区分けして活用する方法について解説しよう。
区分けのイメージはカラオケボックスを想像していただくといい。カラオケボックスは一つのフロアーをいくつもの部屋に区分けして利用している。
これをオフィスに応用するのである。
最近ではサラリーマンから独立、起業する人も増えていることもあり、SOHO専用事務所の需要は多い。
さらに、独立当初は、極力お金は掛けたくないのがSOHO起業家の共通意識だ。
ちょっとした事務所を借りるだけでも資金は結構な負担となるからだ。
たとえば、１ヶ月の家賃が１０万円の事務所を借りる場合の費用負担を考えてみよう。
・ 礼金２ヶ月
・ 保証金５ヶ月
・ 仲介料１ヶ月
・ 前家賃１ヶ月
合計家賃の約９ヶ月、１０万円×９ヶ月=９０万円 がかかることになってしまうのである。
これに、開業に伴う備品を含めると軽く１００万円は吹っ飛んでしまうのだ。
SOHO事務所の場合、一部屋ごとが約２坪ぐらいに区分けされているから、賃料は１部屋当たり約３万円程度になる。
通常のように事務所を借りることを考えれば、かなりお得。
しかも、一般的な契約条件での契約ではないため契約時に礼金や多額な保証金も必要としない。
しかし、オーナーからすれば賃料が安い分、収益が極端に減るように思われるかも知れない。
ところが、１部屋ごとに区切ることで、逆に坪単価は高くなることになるのである。
例えば、通常家賃１０万円、広さ１０坪のオフィスがあったとする。そこをスモールオフィス対応にリニューアルして１部屋当たり通路なども合わせて４部屋が出来るとしよう。
合計の家賃は１ヶ月３万円で４部屋であるから１２万円の家賃収入が見込めることになり
月あたり２万円の賃料収入アップになるわけだ。
１フロアー当たりの工事料内容は、
(1)インターネット接続工事（建物に光ファイバーが既に設置されている場合）３０万円から４０万円
(2)各部屋区分け工事約２０万円
４部屋を区分けした場合の工事料は、２０万円×４部屋=８０万円
(1)８０万円＋(2)４０万円（インターネット接続工事）＝１２０万円
が目安になるだろう。
メリット・デメリット
SOHO事務所のメリットとしては次の５つがあげられる。１． 坪当たりの収益性を増やすことが出来る。
２． 区分けして貸すことでリスクヘッジすることが出来る。（一気に空室になることがない）
３． 長期間の空室に悩まなくなる。（貸しやすい）
４． 口コミで入居者が集まる。（起業家が起業家を紹介してくれる）
５． 住居系のコンバージョンほどコストがかからない。
一方、デメリットとして考えられることは・・・
１． 都心のオフィス街の立地などには向くが住宅地などのテナントには向かない
２． 各部屋ごとに高速ネット回線や家具などの設備投資が必要とされる。
３． 事業を始めたばかりの方がターゲットになるので滞納の心配がある。
このように、長期間空室になっているオフィスは小さく区分けしてすることにより、収益性を改善することができる。
長期空室でお悩みの方は、是非、SOHO対応リニューアルを考えてみてはいかがだろうか？
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