オフィス・テナントビルの空室解消法とは?

唐突ではあるが、ひとつクイズをしてみたい。

1.汐留シテイーセンター・六本木ヒルズ・品川グランドコモンズ、この3つの建物に共通することとは?

【正解】2003年に完成した建物。

2003年はこの3つ以外にも大規模な開発された建物が多く完成した年である。
大型のオフィスビルが完成することでその煽りを受け中小規模のオフィスビルが空室になり、長期間テナントが入らない。
2003年の9月期での首都圏のオフィスビル空室率は7%。
2002年と比較した場合1%の空室率アップである。

オフィス・テナントは住宅とは違い、一度空室になると探しているテナントの立地条件や契約条件なども関係して、次のテナントが入るまでにかなり時間が掛かる。
1年や2年空室のところもザラだ。

今回は、オフィス・テナントビルをコンバージョン(用途変更)をして資産を再生させることを解説したい。
このコンバージョンをすることにより、空室が解消され収益が向上される。さらに不動産としての価値を高めることが出来だろう。

コンバージョンとは?

コンバージョンとは、既存のオフィスビルなどの新たな建築再生の手法である。
オフィス・テナントビルの用途を住居系に変更することにより、安定的に入居者が入居し物件としての価値を高めることが目的である。

オフィス・テナントの場合、一度空室になると1年~2年は次のテナントが決まらないということはよくある話である。
また、皆様も1~2年どころかそれ以上の空室になっているオフィス・テナントを身近なところで目にされたことはないだろうか?

そういった物件を住居系にコンバージョンすることにより収益を上げ、不動産としての価値を高めることが出来るのだ。

例えば、坪単価1万円で募集をしている30坪のオフィス・テナントが2年間空室だとしよう。
実はこの場合30万円×24ヶ月で720万円もの損失が出ていることになる。
私はこれを【機会損失】と呼んでいる。

そのオフィス・テナントを1部屋8坪のワンルーム3部屋にコンバージョンし1部屋8万円で入居者が決まれば・・・

8万円×3部屋×24ヶ月=576万円

の収益を上げることが出来る。

コンバージョンのメリット・デメリット

【メリット】
1、すぐに収益を見込める。
2、不動産としての価値が高まる。
3、オフィス・テナントビルが集合住宅として新たな賃貸経営をスタートできる。
4、とはオフィスビルのため階高や開口部の大きさを生かせば個性的な間取りが出来る。

【デメリット】
1、採光などを法的な制約をクリアーしなければならない。
2、初期投資を必要とする。ワンルームへの変更の場合1部屋あたり約200万円程度の内装工事費が必要になる。
3、取れる家賃に限界があるため(相場)テナントと必ずしも同じ坪単価の賃料にはならない。

飛行機は空席があっても飛ばなければならない。
ホテルも空室があっても運営をしていかなければならない。
不動産経営も同様、空室の家賃は一生取り戻すことは出来ない。

あなたの建物が現在オフィス・テナントに向いていない立地であれば是非コンバージョンを検討してみてはいかがだろうか?
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