家賃保証契約の実態を知ろう(3ページ目)

しかし、現実問題として新築時に２ヶ月間１部屋も入居者が決まらない物件はあるでしょうか？
また、免責期間中は、保証会社としても、早期満室を目指します。
その理由は、免責期間中入居者が入れば、保証契約上大家さんへの家賃の支払いが無いので、免責期間中の家賃は、まるまる利益になるからです。

では、この免責期間について大家さんは全く交渉する余地がないかといえば、そうではありません。
営業活動の中で、保証会社として一番契約を取りたいのは、一般的な管理契約ではなく、一括借り上げ契約（家賃保証契約）です。
会社として、一括借り上げで管理契約が取れるように、積極的に営業活動を取り組みます。
なぜなら、一括借り上げ契約が一番儲かる商品だからです。
保証会社側は、大家さんから、免責期間への交渉がない限り、免責期間を提示するのが普通です。
以前、私が企画した物件に対して、家賃保証契約を希望された大家さんがいました。その際に、保証会社へこの免責期間の出来高払いについて交渉したことがあります。
免責期間中、出来高払いが可能なことをその会社との保証契約の条件の一つにしました。
その場合の保証会社とその大家さんとの契約内容は次の通りです。

〈契約文例〉
「建物完成引き渡し後の２ヶ月間は、免責期間とする。但し、免責期間内であっても契約が終了した部屋がある場合には、契約家賃の１０％（家賃保証料）を差し引いた金額を甲へ（大家さん）送金するものとする。」

上記のように出来高払いにすれば、大家さんとしては２ヶ月間丸まる家賃の入金がないことはありませんし、管理会社にとっても一応２ヶ月間の免責期間があるのでリスク回避にもなる訳です。
もし、あなたが家賃保証を検討中で、保証会社と保証契約を取り交わす前であれば、是非保証会社と交渉してみてください。

次回は、家賃保証金額の減額をされないような、契約書の作成の仕方を解説いたします。