長期の家賃保証契約といえども保証家賃の見直しは基本的に2年ごとです!

家賃保証金額は、一生保証されるのか?


前回、家賃保証契約の実態として、家賃保証契約の免責期間について解説しました。家賃保証は、建物が完成してから直ぐに大家さんに入金される訳ではありません。一定期間の免責期間があって、家賃保証されていることをご理解いただけたと思います。
今回は、家賃保証金額の実態について解説しましょう。

家賃保証されていても見直しは2年毎


35年間の家賃保証付き。
20年間の家賃保証があなたの賃貸事業をバックアップします。・・・etc
巷では、年数の長い家賃保証が売りにされています。しかし、本当に35年間、または20
年間同じ家賃のまま保証をしてくれるのでしょうか?答えは、NOです。

どんなに長い家賃保証契約であっても保証会社は、基本的に2年間で保証家賃の見直しをします。その理由は、家賃を保証する側にとってもリスクの伴う事業だからです。保証家賃は、2年間の稼働率、空室率を基にして、再設定されます。

新築時に保証会社の営業マンは、管理物件取得のために多少無理をしてでも、大家さんに対して高い家賃を提示するのが普通です。その理由は、管理物件として受注したいからです。
しかし、このご時世で、相場よりも高い家賃設定のまま、入居者が決まり続けることはまずありません。だから、保証家賃の見直しをするのです。

そもそも、家賃保証契約書の内容は、入居者と取り交わす契約内容と同じで、借地借家法が適用されています。

借地借家法32条一項の借賃増減請求権のところを抜粋しますと
「契約の条件に関わらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することが出来る。」
とうたわれています。

簡単に説明すると、たとえ保証会社であっても、大家さんに対して、保証賃料を減額の請求をすることが出来ることになっています。
如何でしょうか?

家賃保証といえども、常に同じ条件で10年・20年・30年と契約できるわけではなく、空室が目立ち始め、満室が維持できない場合は、減額があるのです。

失敗しない家賃保証契約の結び方


では、どのようにしたら保証会社の提示する金額に大家さんが惑わされることが無くなるのでしょうか?

その答えは、最低保証金額を設定することです。最低保証金額とは、満室時の金額を100としましょう。その金額から85%を最低保証金額と定めて契約書面にうたっておくことです。
たとえば、1部屋あたり10万円の場合、85,000円となります。(契約書には比率ではなく
具体的な金額を記入することが重要です。)

〈契約書面例〉
「家賃保証金額の見直しは、契約更新毎とする。」
「尚、保証金額の見直しの際保証会社は、毎月の稼働率から見て、大家への保証家賃の支払いが困難となった場合には、最低保証家賃(1部屋あたり85,000円とする)を大家へ支払うこととする。」

以上のように今後、家賃保証契約を検討される方は、2つのポイントを抑えておいてください。
1 契約書面に最低家賃保証金額を入れておく。
2 免責期間は、出来高払い契約にする。
(60日間の免責期間は、設けておきながら、契約が終了した部屋は免責期間であっても家賃を払ってもらうように交渉する。)
現在保証契約を検討中の大家さんは、安定した家賃保証契約を取り交わせられるよう、是非参考にしてみてください。
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