アパート建築には沢山の諸経費がかかります。

前回は、建築可能な規模及び事業費の概算額を誰でも簡単に計算できる方法について解説しました。
そのなかで、事業費の総額を計算するところで、諸経費の概算額をざっくり建築工事費の約10%と見込みました。
しかし、実際の収支計画をみていくうえでは、いずれ諸経費は細かく計算しなければならない大切な部分です。そこで、今回はこの諸経費について詳しく解説していくことにしたいと思います。

こんなにある諸経費の項目


【消費税】
工事費には現在5%の消費税がかかります。過去の記事でもご紹介させていただいている通り、消費税は取り戻すことができますが、企画の段階ではあくまでも経費の1つとして事業計画に見込んでおかなければなりません。(ただし実際には建物の取得原価に含まれます)

【不動産取得税】
不動産を取得する場合にかかる税金です。
建物の固定資産税評価額(新築アパート場合、建物工事費の60%)の課税対象額に3%の税金がかかります。
例えば、広さが27平米、計6戸のアパート建築費が2,574万円だったとすると、これにかかる不動産取得税は、

2,574万円 × 60% ×3% = 46万円

となります。
ただし、この不動産取得税には、一定の基準で課税の対象金額が軽減されるという特例があります。
アパートなどの共同住宅の場合、1戸あたり40平米以上の専有面積であれば、課税対象額から一戸あたり1,200万円もの金額が課税対象金額から控除されるのです。

例えば、上記の6戸のアパートの専有面積が40平米だったとすれば、

2,574万円 - 1,200万円 × 6戸 = ▲4,626万円

となり、課税対象額がマイナスになってしまうため、不動産取得税を払う必要がありません。