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| アパート建築には沢山の諸経費がかかります。 |
前回は、建築可能な規模及び事業費の概算額を誰でも簡単に計算できる方法について解説しました。
そのなかで、事業費の総額を計算するところで、諸経費の概算額をざっくり建築工事費の約１０％と見込みました。
しかし、実際の収支計画をみていくうえでは、いずれ諸経費は細かく計算しなければならない大切な部分です。そこで、今回はこの諸経費について詳しく解説していくことにしたいと思います。
こんなにある諸経費の項目
【消費税】
工事費には現在５％の消費税がかかります。過去の記事でもご紹介させていただいている通り、消費税は取り戻すことができますが、企画の段階ではあくまでも経費の１つとして事業計画に見込んでおかなければなりません。（ただし実際には建物の取得原価に含まれます）
【不動産取得税】
不動産を取得する場合にかかる税金です。
建物の固定資産税評価額（新築アパート場合、建物工事費の６０％）の課税対象額に３％の税金がかかります。
例えば、広さが２７平米、計６戸のアパート建築費が２，５７４万円だったとすると、これにかかる不動産取得税は、
２，５７４万円 × ６０％ ×３％ ＝ ４６万円
となります。
ただし、この不動産取得税には、一定の基準で課税の対象金額が軽減されるという特例があります。
アパートなどの共同住宅の場合、１戸あたり４０平米以上の専有面積であれば、課税対象額から一戸あたり１，２００万円もの金額が課税対象金額から控除されるのです。
例えば、上記の６戸のアパートの専有面積が４０平米だったとすれば、
２，５７４万円 － １，２００万円 × ６戸 ＝ ▲４，６２６万円
となり、課税対象額がマイナスになってしまうため、不動産取得税を払う必要がありません。
