担保が満たされていなければ金利の交渉どころか、融資を受けることさえできないということでしたね。
ただし、土地を担保にいれる場合に注意しなければならないことがあります。それは必要以上の担保を提供しない、ということです。
なぜなら、必要以上の担保提供はあなたにとってデメリットを生むものでしかないからです。そこで、今回は土地の担保提供について考えてみましょう。
土地全体を担保提供しなくても済むのでは？
例えば１，５００平米の所有地に６，０００万円のアパートを建築するとします。アパートの敷地として必要な土地は、５００平米であるとします。
 |
路線価が１０万円であれば、土地の担保評価額は、
・１０万円×１，５００平米×８０％＝１２，０００万円
建物の担保評価額は、
・６，０００万円×７０％＝４，２００万円
合計すると担保の概算額は１６，２００万円になります。収支計画条件が満たされていれば、６，０００万円の融資は楽に受けられそうです。
でも、６，０００万円の融資を受けるためだけに１２，０００万円もの担保価値がある土地をまるまる担保提供してしまうのはもったいないと思いませんか？
仮に、アパートの新築に必要な５００平米だけ担保提供できるとすると、土地の担保評価額は、
・１０万円×５００平米×８０％＝４，０００万円
となりますので、土地・建物の担保評価額の合計は８，２００万円となります。
つまり、この例では、土地をまるまる１，５００平米担保提供しなくても、アパートの建築に必要な３分の１の５００平米を提供するだけで担保は充足してしまうのです。
担保は一筆ずつ設定する！
ところが、アパートの新築には５００平米で足りる、としても、担保提供も５００平米ですむかというと実際はそうではありません。
なぜなら担保は一筆単位で設定するため、この例では１，５００平米の土地全体を担保提供しなければならないのです。（１枚の登記簿に表示されている１個の土地を一筆といいます。）
アパートの敷地としては５００平米しか必要ありません。また、敷地には１，０００平米余裕がありますので、将来、もう１棟アパートを建築するという計画がでてくるかもしれません。
でも、１，５００平米全体を担保提供をしてしまうと、担保提供している銀行にしか、融資を打診できなくなってしまいます。当然、他行に相談ができないので、金利の交渉などが思うようにならない、といったことも考えられるのです。
分筆して必要最低限の担保だけ提供する！
これを避けるために、「分筆」という方法を用います。分筆とは一筆の土地を複数の土地に分けることをいいます。つまり、必要な分だけ土地を分筆して担保提供するわけです。
（もちろん、アパートの新築に必要な広さは確保しなければなりません。）
 |
| 分筆という方法があります！ |
上記の例ではアパートの敷地には５００平米必要なので、１，５００平米の土地を、５００平米と１，０００平米という２筆の土地に分筆します。
こうすることで、担保提供するのは５００平米の土地のみで済むのです。
何も言わなければ、銀行は過剰に担保設定をしようとします。一旦担保を設定してしまうと、担保をはずすことが難しくなります。担保提供してしまう前に、必要以上の担保提供をしてしまう恐れがないかどうかチェックしてみましょう。もし、過剰に担保提供しそうになっていたら、「分筆」を検討することが大切です。
アパートを建てる時には是非「分筆」という方法があることを頭に入れておきましょう。
