銀行の融資制度を理解しよう!


どんなに素晴らしいプランが出来ても、どんなに高利回りの物件が見つかっても、肝心の銀行融資が下りなければ、結局そのプランは、実現しません。融資が下りないために、悔しい思いをした方もかなり多いことでしょう。
そこで、今回は、銀行融資について意外と知られていない、銀行内の制度((1)アパートローンとプロパーローンの違いは?(2)提携ローンと非提携ローンの違いは?)についてお伝えします。この記事を読めば、アパートローンやプロパーローンの違いや提携ローンと非提携ローンの違いが分かるようになりますので、今後銀行融資を受ける際の知識として、是非、蓄えていただきたいと思います。

アパートローンとプロパーローンの違いは?


意外とこの違いを知らない方が多いようです。まずアパートローンは、主に都市銀行・信託銀行・地方銀行などが商品化している定型の商品です。サラリーマンなどを主な対象としていて、
(1) 家賃収入以外に給与収入があること。
(2) 融資の返済期間が建物の耐用年数に収まっていること。
(3) 融資額が担保評価額以内に収まっていること。
などが、条件となります。

したがって、不動産賃貸業を専業としている方などは、対象とならないことが多いです。また、相続税対策として高齢者の名義でアパマンを建築しようとする場合も、将来的な相続時のトラブルなどを考慮して、敬遠されることが多いと言えます。一人当たりの融資の上限は、銀行にもよりますが2億円のところが多いようです。

また、メリットとしては、
(1) 勤務先が公務員や上場企業・師士業などの場合、安定継続収入があるという意味で、審査が有利となります。
(2) 銀行にもよりますが、団体信用生命保険にただで入れます。

デメリットとしては、
(1) 保証料がかかること。
(2) 制度外が認められないこと。
などが、挙げられます。

一方、プロパーローンとは、地方銀行や信用金庫などが主に扱っているいわゆる定形外の一般融資です。上記のアパートローンには、条件的に該当しないものの、十分返済可能な融資の場合、保証会社などを付けずに直接銀行が融資を行います。
プロパー融資のメリットとしては、
(1) 保証料がかからないこと。
(2) 少々担保評価が割れていても、十分返済可能と認められれば、融資が受けられること。
(3) 高齢者や年金暮らしのかたなど、型にはまらないケースも融資が受けられること。
(4) アパマン以外の店舗や商業ビルなど、どんなものでも対応が可能なこと。

デメリットとしては、
(1)団体信用生命保険をつける場合、別途費用がかかること。
などです。

上記のアパートローンは、優良属性のサラリーマン向け、プロパーローンは、型にはまらない方向けと言えます。だったらプロパーローンの方が良いのではと思われますが、プロパーローンは、地元銀行や信用金庫などが地元の方に対して、行うイメージがあります。資産背景なども考慮して審査を行うため、支店長の判断などにより、はねられてしまう場合もあります。
積立定期預金などの日頃の取引もかなり重要になってきます。