入居するときに支払う「敷金」は、いわば担保のような意味合いで一時的に預けるもの。例えば、家賃を滞納してしまったり、ものを壊してしまった時にはこの敷金から支払われるという性格のお金です。

でも、退去する時の敷金の精算には、トラブルがつきもの。それはなぜかというと、この敷金には「原状回復義務」が関係しているから。つまり、入居者には部屋を「借りた時の状態に回復して明渡す」、という義務があるのです。そもそもは、入居者が勝手に持ち込んで造りつけたものなどを取り外してもとの状態に戻す、という意味なのですが、でも、「借りた時の状態に戻す」という意味には、大家さんや不動産会社によって考え方がさまざまなのが現状で、借り手と貸し手の考えにズレがあるためトラブルが起こりやすいのです。
実際、トラブルがあった例をのぞいてみましょう。

<トラブル事例>
敷金10万円を払ってワンルームを借りて2年間住んだ。退去する時に精算してもらったら、敷金の10万円は原状回復に使うため、まったく戻ってこない上に、部屋のクリーニング代として、さらに3万円の請求をされた。

大家さんの言い分は、「壁紙が汚れていたので、張り替えた。一部分だけ張り替えるのでは他の部分との体裁が悪いため、部屋中の壁紙を張り替え、さらにハウスクリーニング、カーペット張り替え、壊れた部分の修理などをしたら、15万円ほどかかる。これは入居者に払ってもらわないと困る!」

一方、入居者の言い分は、「壁紙やカーペットの汚れた部分だけを張り替える費用を負担するのなら分かるが、そのために全部を張り替えるのはそっちの都合じゃないか。全部の費用負担をさせられるのはおかしい!」

これは良くあるトラブル例です。大家さんとしては、次の人に貸すために、入居者には最初に貸した時のようなキレイな状態にまで戻して欲しいと思うでしょうし、入居者としては、だからといって関係ない分までリフォームする費用を負担させられるのはおかしい!って思うのです。
これは、どちらの言い分が正しいのでしょうか?

ひと昔前までは、貸し手側が強気で借り手が泣き寝入りすることが多かったのですが、景気が悪化し、借り手市場になっている今は、以前よりも貸し手側が負担してリフォームするケースが増えているようです。
もちろん、入居者にタバコの焦げをカーペットにつくってしまったり、ふすまを破ってしまった、などの過失があればその分を負担する必要があります。かといって、経年変化によって汚れた壁紙を取り替えたり、耐用年数を過ぎた機器を取りかえる費用を入居者に負担させるのかというと、それは大家負担というのが旧建設省の見解です。
例えて言うならレンタカーを3日間借りた場合、タイヤが擦り減ったからといってタイヤを新品に交換して返す義務はないけど、不注意で車をぶつけて傷つけたら直す義務があるのと一緒です。

まだまだ「原状回復義務」に関する考え方は、入居者と大家さんではズレがあるようです。が、徐々に大家さんも経年変化による損耗は大家負担と考えるようになってきているようです。

そうはいっても、実際どうすれば敷金トラブルを避けられるのでしょうか?そのポイントは次回にお届けします!


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