ガイドラインでは、以下のように原状回復を定義しています。
| 原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人を故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような仕様による損耗・毀損を復旧すること |
つまり、建物や設備が自然に劣化・損耗したり（経年変化分）、普通に暮らして損耗した分（通常損耗）については、大家さんの負担で修繕し、入居者の故意・過失、または善管注意義務違反（善良な賃借人は注意を持って住まなければならない義務に違反する）などは、入居者の負担になるというわけなのです。
これを表に表したのが以下のようです。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」」より
A：借主が普通に暮らして損耗したり、経年変化による損耗分についての修繕費用は、契約期間中の家賃でカバーされるべきもの。つまり、貸主が修繕費用を負担する。
B：入居者の故意または過失によって生じた損耗は、通常の使用とはいえないため、借主は修繕費用を負担する。
A（＋B）：借主が普通に暮らしていて損耗した分ではあるけれど、その後の借主の管理が悪くて損耗分が拡大してしまったものについては、その拡大してしまった部分に借主の善管注意義務違反があると考えられ、借主が負担するべき費用を検討する必要がある。
G（A＋G）：貸主が建物の価値をアップさせるために行った修繕（例えば室内の設備を新品にするとか、リフォームを行うなど）費用は、もちろん貸主の負担。
上記の部分で借主が負担するのはBと、場合によってはAの部分、ということになります。
ただし、一概にBの部分すべてが借主の負担なのかといえば、その部分にも経年変化・自然損耗分が含まれていることが前提であるため、経年変化に関する考え方もガイドラインでは定めています。
