住宅ローン借り替えの損益分岐点

元本がいくら減っているか知っていますか？

住宅ローンを組む場合、ほとんどの方は元利均等返済を利用していると思います。毎月の支払額が一定になるため返済計画を立てやすいのが魅力ですが、では元本がいくら減っているか？ご存知でしょうか。毎月の返済額は元本＋利息の合計額ですので、例えば毎月10万円支払っていても、10万円全額が元本に充当されるわけではありません。「当然知っている！」というのが皆さんの反応であると思いますが、元本の減り具合まで把握しているかは疑問です。

返済回数（年数）	元  本	利  息	毎月返済額	ローン元本残高	返済ずみ元本合計
12回（1年）	22,704	65,851	88,555	19,732,471	267,529
36回（3年）	24,592	63,963	88,555	19,164,269	835,731
60回（5年）	26,372	62,183	88,555	18,628,471	1,451,174
84回（7年）	28,851	59,704	88,555	17,882,213	2,117,787
120回（10年）	32,523	56,032	88,555	16,776,947	3,223,053
144回（12年）	35,228	53,327	88,555	15,963,015	4,036,985
180回（15年）	39,771	48,844	88,555	14,613,489	5,386,511
216回（18年）	44,765	43,790	88,555	13,092,207	6,907,793
240回（20年）	48,487	40,068	88,555	11,971,915	8,028,085
279回（23年3ヶ月）	55,206	33,349	88,555	9,949,365	10,050,635
300回（25年）	59,202	29,353	88,555	8,746,561	11,253,439
336回（28年）	66,737	21,818	88,555	6,478,584	13,521,416
360回（30年）	72,286	16,269	88,555	4,808,415	15,191,585

（単位:円）※端数処理の関係で誤差が生じる場合があります。

上表は2000万円を金利4.0％で借り入れ、35年元利均等返済（ボーナス返済はなし）とした場合のローン（元本）残高の推移です。1年目ではおよそ27万円、5年間返済しても元本は約150万円しか減っていません。60回目（5年目）では総額で531万3300円（毎月8万8555×60カ月）もの現金をローン返済に充当していても、実際に減っているのは約150万円ということを意味しているのです。

23年超返済し続けてやっと、本当の意味で住宅ローンが折り返し地点（元本の返済が半分終わる）を迎えるのです。これが「毎月家賃並みの返済」の現状です。読者の皆さんが住宅ローンから開放されるのはいつでしょうか？？？


次ページにて、住宅ローンの借り換えについて考えてみましょう。