土地活用で上手に節税する
前回は土地活用における事業収支の見極め方を紹介しました。実際の土地活用は、投入する金額が大きいだけに、税金のことについてもしっかりと把握しておく必要があります。以前、「土地の活用法にはどんな選択肢があるの？」でもお話しましたが、土地活用の方法として住居用のアパートなどを建設すると、節税効果が得られます。土地は更地のままでは課税評価が高くなされ、それに伴いさまざまな税金も高くなります。
土地はもっているだけで価値があがるという「土地神話」の時代もありましたが、いまや昔の話です。アパートなどの住居用の建物を建設することで、大きな節税効果を見込むと共に、さまざまな収益を上げる工夫が必要な時代になってきました。
固定資産税を６分の１に減らす方法
 更地に住宅（アパート・マンション）を建てる事で固定資産税・都市計画税の節税ができる |
不動産所有者には毎年１月１日時点をもって「固定資産税」が課税されます。さらに市街化区域内の土地・建物には「都市計画税」が課税されます。
課税される税額の計算方法は「固定資産税」の場合、以下になります。
【計算式】
固定資産評価額×1.4％（標準税率）
例えば評価額が２億円の土地を更地で所有している場合、以下のような形で、固定資産税が毎年掛かる計算になります
【２億円の土地の場合】
２億円×1.4％＝280万円。
次に、「都市計画税」の場合は、以下の計算式になります。
【計算式】
固定資産評価額×0.3％（上限）
よって、２億円の評価の土地の場合、以下の都市計画税が掛かります。
【２億円の土地の場合】
２億円×0.3％＝60万円
結果、固定資産税と都市計画税合わせると、340万円もの税金が毎年かかる計算となります。
そこに一定の用件を満たした住宅（アパート、マンションを含む）を建設した場合、土地の税金額は下の表の通りになります。
住宅用地の特例
2億円の土地の場合には、70万円ほど（※1）に減額できます。その効果は最大で年間約270万円の節税につながります。10年スパンで考えますと2700万円も違ってきます。
【※1 70万円ほどの計算式】
固定資産税：２億円×1/6×1.4％＝466,666円
都市計画税：２億円×1/3×1.4％＝200,000円
合計 666,666円
住宅用地の特例では、200平米までの土地については固定資産税が６分の１に、都市計画税は３分の１に、200平米を超える部分については、固定資産税は３分の１に、都市計画税は３分の２に軽減されます。
また、新築した住宅（アパート、マンション）については、一定の要件を満たした建物の場合、建物自体の固定資産税も２分の１に減額される特例もあります。
なお、アパートなどの共同住宅の場合、独立的に区画された居住部分ごとの床面積に、廊下や階段などの共用部分の面積を案分し加えた床面積が、40平米以上280平米以下、また、併用住宅の場合は、居住部分の床面積部分の割合が２分の１以上のものに限られます。
相続が発生したときにも慌てないように。 土地活用で相続税対策をする方法は次ページにて
