2/5 必読！住宅ローン控除適用のケーススタディ [住宅購入の費用・税金] All About

住宅ローンとは別に住宅取得資金の贈与を受けたとき

親などから住宅取得資金の贈与を受け、残りの資金を住宅ローンでまかなうのは比較的多いケースでしょう。このようなとき、実際には贈与分を諸費用などに充てて、住宅代金には使わなかったとしても、税務上は「贈与分を住宅取得資金に優先的に充当」して計算します。

たとえば、親などから贈与を受けた金額が1,000万円、住宅ローンの借入れ額が3,000万円、住宅購入額が3,500万円だったとした場合、住宅購入額（3,500万円）から贈与額（1,000万円）を差し引いた2,500万円が住宅ローン控除対象の上限額となります。

ただし、贈与を受けた資金について「住宅取得資金等贈与の特例」などの適用を受けないのであればそのかぎりではありません。

オーバーローンを組んだとき

あまり勧められることではありませんが、購入額以上の住宅ローンを借りるケースがあります。たとえば、3,500万円で住宅を購入するときに4,000万円の借入れをするような場合です。

このようなとき、金融機関による年末残高等証明書の金額が4,000万円近い金額になっていたとしても、住宅ローン控除の対象になるのは3,500万円が上限となります。あくまでも住宅の購入金額などが上限であり、それを超えることはできません。

繰上返済によって返済期間の短縮をしたとき

繰上返済によって住宅ローンの返済開始当初からの通算返済期間が10年未満になると、その年からは住宅ローン控除の適用を受けることができなくなります。

〔これまで返済した年月＋残りの返済年月〕の合計が10年以上になるかどうかぎりぎりの場合には、繰上返済による利息軽減のメリットと、住宅ローン控除継続による所得税還付のメリットを詳細にシミュレーションして、どちらが有利になるのかをよく検討することが欠かせません。

年末に一部繰上返済をしたとき

給与所得者が2年目以降の住宅ローン控除を年末調整で受ける場合、年末残高の予定額をもとに計算をすることになります。

年末が近付いてから一部繰上返済などをして、予定額と実際の年末残高に違いが生じたときは、金融機関から再度、正しい金額の年末残高証明書を発行してもらい、それによって年末調整を再計算してもらうか、もしくは自分で確定申告をすることにより処理しなければなりません。

住宅ローンを借り換えたとき

従来の住宅ローンから金利の低い住宅ローンに借り換えたような場合、「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等を返済するためのものであることが明らかであること」および「新しい住宅ローンの返済期間が10年以上であることなど、住宅ローン控除の対象となる要件を備えていること」の2つの要件を満たせば、新しい住宅ローンについて住宅ローン控除を受けられます。

ただし、新しい住宅ローンの当初借入れ金額が借り換え前の従来の住宅ローン残高よりも多い場合には、一定の計算式により対象となる年末残高が減額されます。また、入居した年からの控除適用期間が延長されるわけではありません。

なお、住宅ローン控除の要件を満たさない借入金などから、住宅ローン控除制度の対象となる住宅ローンへの借り換えも認められています。