【不動産売買の法律・制度】法42条２項道路とセットバック

建築基準法で定められた「道路」は原則として幅員が４ｍ以上であることが求められ、都市計画区域（および準都市計画区域）内では、この「道路」に２ｍ以上接していなければ建築が認められないことになっています。

ところが国内の生活道路などでは、自動車が一般的な存在ではなかった昔の基準により、１間半（約2.7ｍ）あるいは２間（約3.6ｍ）の幅で整備されたものが少なくありません。この幅以外の狭い道路も数多くあったことでしょう。
  ※ １間（けん）＝６尺（しゃく）＝約1.8182ｍ

これらの狭い道を一律「道路ではない」とすれば、国民の生活基盤に多大な影響を及ぼすことになりますので、幅員が４ｍ未満の道路でも建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が建ち並んでいたものは、特定行政庁の指定に基づき、敷地のセットバックにより将来的に４ｍの幅員を確保することを前提に、建築基準法上の道路として認められています。

これがいわゆる「法42条２項道路」または「２項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるものです。「法42条２項道路」の「法」とは、もちろん建築基準法のことを指しています。

今回はこの「法42条２項道路」とそれに伴う敷地のセットバックについて少し詳しくみていくことにしましょう。

なお、建築基準法による道路の種類と接道義務など全般については、≪道路の種類と接道義務を正しく理解しよう≫をご参照ください。

セットバックの基本

敷地の前面道路の幅員が４ｍ未満の「法42条２項道路」となっているとき、住宅など建物を建築する際には道路の中心線から水平距離で２ｍの位置まで敷地を後退させなくてはなりません。この後退が「敷地のセットバック」といわれるものです。

道路中心線から両側に２ｍずつ振り分けた線を道路境界とみなすことによって、将来的に４ｍの幅員を確保しようとするもので、向かい側の敷地においても同様に建て替え時にはセットバックが求められます。

ただし、土地の状況などによりやむを得ない場合には、特定行政庁が建築審査会の同意を受けたうえで、例外的に「1.35ｍ以上２ｍ未満」の水平距離を指定することができます。


１つの道路に面するすべての敷地でセットバックが完了するには、それなりに長い年月が必要ですから、その過程においては下図のようにセットバックを終えた敷地と未了の敷地とが混在することになります。


建築基準法の施行から60年以上経った現在でも、セットバックの完了していない「法42条２項道路」は数多く存在しています。

なお、平成４年の法改正により「６ｍ道路規制」の規定が新設され、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、幅員６ｍ未満の道路において、道路中心線から水平距離３ｍの線までセットバックが必要となります。ただし、実際にこの指定を受けている区域の事例はあまりないようです。

また、建築においては「建物のセットバック」という用語が使われることもあり、これは敷地のセットバックと異なるものです。新築する住宅の打ち合わせなどで建築士から「セットバック」と言われたときに、この２つのセットバックを混同しないことが大切です。

向かい側が川などのとき

敷地のセットバックは、道路に面する両側の敷地で均等に行なうことが原則です。しかし、向かい側が川やがけ地などのときには、これを埋め立てたり切り崩したりすることが困難です。

そのため、向かい側が川、がけ地、あるいは線路敷などのときには、向かい側における現況の道路境界線から４ｍ（６ｍ道路区域内では６ｍ）の線まで、一方的に敷地を後退させなければならないことになっています。


ただし、土地の状況などによりやむを得ない場合には、特定行政庁が建築審査会の同意を受けたうえで、例外的に「2.7ｍ以上４ｍ未満」の水平距離を指定することができます。

セットバック部分は敷地面積に含まれない

セットバックが必要な敷地を売買するとき、そのセットバック部分は売買対象面積に含まれています。セットバックが終わってからその部分をどうするのかは、売買契約とは別の問題です。既にセットバック済の道路状部分が、私道として売買対象に含まれているケースもあるでしょう。

しかし、たとえ個人の所有地であってもセットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあるので注意が必要です。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、ここに家はもちろんのこと、塀や擁壁を造ることはできず、玄関のドアを開けたときにセットバック部分へはみ出るような配置も認められません。セットバック部分に既存の門や塀などがあれば、その取り壊しも求められることになります。

敷地のセットバックが必要な不動産の広告においては、「セットバック有」「ＳＢ有」「ＳＢ面積○○平方メートル」などと表示されています。

広告でセットバック面積の明示が必要なのは、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則により「セットバックを要する部分の面積がおおむね10％以上である場合」とされていますが、いずれにせよ有効面積がどうなのかをしっかりと確認することが大切です。それ以前の問題として、登記簿面積と実際の面積とが大きく異なる場合もあるので厄介ですが…。


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