【確定申告】不動産所得に関する確定申告

一般にアパートやマンションなどを賃貸に出していて、そこで収入を得ている場合、確定申告をしなくてはなりません。それはアパート経営やマンション経営といったある程度の規模のものから、転勤の期間だけマイホームを賃貸に出すといった小規模のものまであります。
税務上、不動産所得として取り扱うものの範囲からみていきましょう。

不動産所得とは何か

不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、総トン数20トン以上の船舶、航空機の貸付けによる所得を指します。したがって、アパート経営やマンション経営による賃貸収入はもとより、通常、建物を賃貸する場合の権利金や契約の更新の対価として収受する更新料、広告のための土地や建物の一部を利用させる場合の対価なども不動産所得に含まれます。

不動産所得は、以下の計算式で求めることができます。

■不動産所得 ＝ 総収入額 － 必要経費

不動産所得の総収入金額の注意点

まずは、総収入金額の注意点です。アパート経営やマンション経営というと、家賃が期日に入金されなかったり、滞留したりということも想定されますが、その場合も契約または慣習により支払日が定められているものについてはその支払い日の収入を計上しなくてはいけないとされています。契約書にそって計上し、未収家賃を含むととらえておくといいでしょう。

次に通常の家賃の数カ月分の敷金や保証金（以下、敷金等という）を収受することもありますが、この敷金等の内不動産の貸付期間の経過に応じて返す必要がない部分の金額がある時には、貸付契約に応じて返す必要がなくなった日に収入金額に計上しなくてはなりません。このケースに該当する場合には貸付期間が終了するよりも以前に収入に含めなくてはならない賃貸借契約も多いのではないでしょうか。

不動産所得の必要経費の注意点

必要経費での注意点は、支出したものすべてが必要経費になるというのではなく、収入を得るために必要な経費を計上するという点です。たとえば、アパート経営やマンション経営を行っている場合には、そのアパートやマンションに係る固定資産税は租税公課という名目で必要経費に入れることができます。

しかし、転勤の期間だけマイホームを賃貸に出すといった場合や自社ビルの最上階を自己の居住の用にしていて、それ以外の階を賃貸に出しているというような場合には固定資産税全額を必要経費にすることはできません。前者の場合には、マイホームとして住んでいた期間と賃貸に出していた期間と按分することが適当でしょうし、後者であれば自己の居住の用にしている部分と賃貸に出している部分の床面積を算出し、合理的な基準で配分することが適当でしょう。

水道光熱費なども場合によっては必要経費になりますが、自己の居住の用にしている部分と賃貸に出している部分とをメーターを分けるなどして、収入を得るために必要な部分を抽出する必要があります。