【住宅ローン・税金・住宅費用】固定資産税と都市計画税はいくらかかる？

住宅を購入すれば、その翌年から毎年必要となる固定資産税と都市計画税について、≪固定資産税と都市計画税の基礎知識≫でその概要を説明し、≪住宅購入時における固定資産税等の清算≫で売買契約時の取り扱いについて説明しました。しかし、多くの人にとって気になるのは「それじゃあ実際にいくらかかるの？」ということだろうと思います。そこで今回は、まず固定資産税と都市計画税の課税標準となる評価額のあらましについて説明し、最後にいくつかの試算をしてみることにしましょう。

固定資産税評価額の見直しは３年に１回

すべての土地・家屋の価格が３年ごとに見直される

固定資産の評価は原則としてすべての土地、家屋について行なわれますが、これを毎年のように見直していたのでは市町村の事務負担が膨大になるため、昭和33年以降は全件の評価替えが３年ごとに行なわれることになっており、平成24年がその基準年度にあたります。したがって、平成24年に決定された評価額が平成25年と平成26年にも適用されることになりますが、地価の下落等に伴い市町村長の判断で簡易な方法により土地価格を修正できる特例措置も講じられています。

ただし、新築や増改築等のあった家屋や分筆・合筆のあった土地については、評価替えの基準年度にかかわりなく、その翌年度に新しい価格が決定されることになります。

評価替えにあたっては、基準年度の前年に総務省（総務大臣）から指定市（都道府県庁所在都市）における基準宅地の価格が提示されます。この提示価格を基に都道府県知事によって市町村ごとの基準地価格（最高価格地など）が定められ、個々の宅地価格については市町村長が決定することになります。なお、宅地以外の地目（田、畑、山林など）における基準価格地は、県庁所在都市とはかぎりません。

また、評価替えに伴う固定資産税等の急激な税額負担の増加等を防ぐため、実際に適用される土地の課税標準額に対しては負担調整措置がとられており、固定資産税評価額自体が大幅に上昇した場合でも、課税標準額は前年適用価格の1.15倍を上回らないことになっています。ただし、同じく固定資産税評価額を課税標準とする登録免許税や不動産取得税ではそのような負担調整措置がないため、地価の変動に伴って登録免許税等の負担が大きく変わることもあるでしょう。

なお、負担調整措置によって本来の負担水準へと到達する前に次の評価替えが行なわれているのが現状であり、評価替えによって土地の評価額が下がっても課税標準額は上昇する（固定資産税等の税額が増える）ようなケースもあります。

ちなみに、土地の固定資産税評価額は公示地価等の70％程度の水準とされていますが、平成６年度の評価替えにおいてそれまで25％程度の水準だったものが、一気に（前年１月１日時点の価格に対して）70％前後まで引き上げられました。当時の地価が大幅に下落する中で、 “前年のはじめ” の70％にしたのですから、実勢相場よりも固定資産税評価額のほうが上回る地点が続出して、大きな混乱を招きました。最近ではあまり評価替えが社会問題化することもないようです。

新しい価格は閲覧できる！

住宅などを取得して納税義務者となる人は、４月１日から４月20日（または自治体ごとに異なる第１期の納期限）まで、評価額が記載された縦覧帳簿を閲覧し、他の人が所有する土地・家屋の評価額と比較することができます。また、納税義務者および借地人・借家人は、自分の資産もしくは借地・借家対象資産の価格等を年間を通じて閲覧することができます。閲覧方法等についてはそれぞれの市町村（東京23区は都税事務所）の窓口にてご確認ください。

また、固定資産課税台帳に新しく登録された価格について不服がある場合には、４月１日から一定の期日までに「審査の申出」を受け付ける制度も設けられています。さらに審査の決定に対しても不服があれば訴訟を提起することになります。


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