一戸建ての売却/一戸建ての売却に関する法制度・税制

マイホームの売却と買換えの特例

個人がマイホームを売却して利益が生じたときに使えるものとして「3,000万円の特別控除」のほかに「買換えの特例」があります。どのような場合に「買換えの特例」が適用されるのか、制度の概要や要件を詳しく解説します。(2014年改訂版、初出:2006年2月)

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個人がマイホーム(居住用財産)を売却して利益が生じたときに使える特例には、前回説明した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」のほかに、「買換えの特例」(特定の居住用財産の買換えの特例)があります。今回は、この「買換えの特例」について少し詳しくみていくことにしましょう。


譲渡所得が3,000万円を超えたら「買換えの特例」を検討する

一戸建て住宅
古くから所有する自宅を売ると、利益もそれなりに……
居住用財産の売却などによる譲渡所得が3,000万円以下のときは適用要件に当てはまるかぎり「3,000万円の特別控除」を利用すればよく、「買換えの特例」のことを考える必要はありません。

譲渡所得が3,000万円を超え、かつ、「買換えの特例」の適用要件に当てはまるときに、それぞれの内容を検討したうえで「3,000万円の特別控除」と「買換えの特例」のどちらを適用するのか選択することになります。

ただし、検討する際には「買換えの特例」はあくまでも「課税の繰り延べ」であることに留意しなければなりません。

マイホームを売却して、その代金で新たにマイホームを購入すれば、買換えに充てた分の金額については譲渡がなかったものとみなされて課税されないのですが、買換えたマイホームを将来ふたたび売却したときには、原則として繰り延べられた分に対しても、まとめて課税されることになるのです。

また、売却代金のうち一部を買換えに充てなかったとき(一部を手元に残したり他の用途で支出したりしたとき)、その分に対しては長期譲渡所得の一般税率(所得税15%+住民税5%=20%)により課税されます。

実際には以前の住宅ローンの返済などで手元に現金が残らなかったとしても同じことです。この場合の譲渡所得の計算において、譲渡資産の取得費譲渡費用などの必要経費は、買換えに充てなかった分に相当する割合に応じて控除することができます。

なお、たとえば4,000万円で購入したマイホームを6,500万円で売っても、譲渡所得が3,000万円以上となるケースもあります。譲渡所得についての考え方は≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫の3ページ目をご参照ください。


page1 ≪買換えの特例の考え方≫
page2 ≪買換えの特例の適用要件
page3 ≪買換えの特例の確定申告


更新日:2014年04月01日

(公開日:2006年02月18日)

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