住宅ローン・税金・住宅費用

【住宅ローン・税金・住宅費用】住宅ローン控除を改めて確認しておこう！

確定申告・住宅ローン減税

更新日：2005年10月12日

住宅ローン控除を改めて確認しておこう！

平野雅之

住宅ローン控除の制度はほとんどの人にとって関心の高いものですが、その規定は意外と複雑なもの。住宅ローン控除の適用要件や確定申告の手続きなどを詳しく解説します。〔2007年度税制改正対応済〕

〔平成19年度税制改正対応済〕

平成21年以降の改正内容についてはこちら
≪2009年の住宅ローン控除制度はこうなった！≫
≪2009年度住宅税制改正総まとめ　その１≫

住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をしたとき、一定の要件を満たせば入居した年から10年間（平成19年または平成20年に入居した場合は、10年間または15年間のいずれかを選択）にわたり、支払った所得税の還付（または支払うべき所得税の控除）を受けることができます。これがいわゆる「住宅ローン控除」で、住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除などともいわれますが、正式な名称は「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」です。

「住宅ローン控除」の制度があること自体は多くの人が既にご存知でしょうが、その内容についてはよく分からなかったり、購入などをしようとする住宅が要件に当てはまるのかどうか、判断が難しかったりするケースもあることでしょう。

そこで今回は「住宅ローン控除」について詳しくみていくことにします。これから住宅を購入する人も、既に購入した人も改めて確認しておきましょう。

	※ こちらもご参照ください。　　　≪必読！住宅ローン控除適用のケーススタディ≫ 　　　≪住宅ローン控除の申告書をネットで簡単作成≫

	※ 住民税については「住宅ローン控除」による税額還付がありません。
	※ 平成18年度税制改正による税源委譲に伴い、（平成11年から平成18年までに入居して住宅ローン控除を受ける人で）所得税の控除額が減少する場合には、市町村長に対する一定の申請に基づき、平成19年以降の影響額に対して（平成20年度分以降の）住民税を調整する措置が講じられます。〔追記〕平成21年度税制改正により、住民税の調整措置について平成22年以降は市町村長に対する申請が不要となります。

■ 住宅ローン控除の適用は、平成20年末までの入居者に！

住宅ローン控除の規定は意外と複雑なもの！

`居住開始日と控除適用期間`
`居住開始日`	`控除適用年`	`控除期間`
`平成10年１月１日～12月31日`	`適用終了`	`６年`
`平成11年１月１日～３月31日`	`適用終了平成11年～平成25年`	`６年 15年（選択制)`
`平成11年４月１日～12月31日`	`平成11年～平成25年`	`15年`
`平成12年１月１日～12月31日`	`平成12年～平成26年`	`15年`
`平成13年１月１日～６月30日`	`平成13年～平成27年`	`15年`
`平成13年７月１日～12月31日`	`平成13年～平成22年`	`10年`
`平成14年１月１日～12月31日`	`平成14年～平成23年`	`10年`
`平成15年１月１日～12月31日`	`平成15年～平成24年`	`10年`
`平成16年１月１日～12月31日`	`平成16年～平成25年`	`10年`
`平成17年１月１日～12月31日`	`平成17年～平成26年`	`10年`
`平成18年１月１日～12月31日`	`平成18年～平成27年`	`10年`
`平成19年１月１日～12月31日`	`平成19年～平成28年平成19年～平成33年`	`10年 15年`
`平成20年１月１日～12月31日`	`平成20年～平成29年平成20年～平成34年`	`10年 15年`
平成19年１月１日～平成20年12月31日の間に居住を開始した場合〔 10年間または15年間のいずれかを選択〕

`居住開始年と控除率など`
`居住開始年`	`住宅ローン等年末残高`	`控除期間`	`控除率`	`最大控除額`
`年間`	`合計`
`平成16年`	`5,000万円以下の部分`	`１年目～10年目`	`１％`	`50万円`	`500万円`
`平成17年`	`4,000万円以下の部分`	`１年目～８年目９年目・10年目`	`１％ 0.5％`	`40万円 20万円`	`360万円`
`平成18年`	`3,000万円以下の部分`	`１年目～７年目８年目～10年目`	`１％ 0.5％`	`30万円 15万円`	`255万円`
`平成19年`	`2,500万円以下の部分`	`１年目～６年目７年目～10年目または１年目～10年目 11年目～15年目`	`１％ 0.5％または 0.6％ 0.4％`	`25万円 12.5万円または 15万円 10万円`	`200万円`
`平成20年`	`2,000万円以下の部分`	`１年目～６年目７年目～10年目または１年目～10年目 11年目～15年目`	`１％ 0.5％または 0.6％ 0.4％`	`20万円 10万円または 12万円８万円`	`160万円`

住宅ローン控除の制度が今後どのように改正されるのか、あるいは廃止されるのか、いまのところ全く予測できませんが、さしあたって現時点の規定によれば、住宅の購入や新築、増改築をして、平成20年12月31日までにその住宅へ入居（居住を開始）した人が対象となります。

また、平成11年１月１日以降に居住を開始して、その住宅に現在も居住している人は、他の要件に合致していれば住宅ローン控除の適用期間がまだ継続中です。「申告を忘れていた！」という人はほとんどいないと思いますが、もし万一、これまで申告していなかった場合には５年前まで遡って還付を受けられます。ただし、計算方法や控除額は居住開始日が属する年によって異なる部分もありますので、住所地を管轄する税務署で確認してみてください。

居住開始日と控除適用期間居住開始日控除適用年控除期間平成10年１月１日～12月31日適用終了６年平成11年１月１日～３月31日適用終了平成11年～平成25年６年 15年（選択制) 平成11年４月１日～12月31日平成11年～平成25年 15年平成12年１月１日～12月31日平成12年～平成26年 15年平成13年１月１日～６月30日平成13年～平成27年 15年平成13年７月１日～12月31日平成13年～平成22年 10年平成14年１月１日～12月31日平成14年～平成23年 10年平成15年１月１日～12月31日平成15年～平成24年 10年平成16年１月１日～12月31日平成16年～平成25年 10年平成17年１月１日～12月31日平成17年～平成26年 10年平成18年１月１日～12月31日平成18年～平成27年 10年平成19年１月１日～12月31日平成19年～平成28年平成19年～平成33年 10年 15年平成20年１月１日～12月31日平成20年～平成29年平成20年～平成34年 10年 15年平成19年１月１日～平成20年12月31日の間に居住を開始した場合〔 10年間または15年間のいずれかを選択〕
なお、各年の12月31日までに居住を開始しても、対象となる住宅ローンの借入れがなければ、その年は住宅ローン控除を受けることができません。たとえば、年末に「つなぎ融資」によって物件の引渡しを受けて入居したものの、正式な住宅ローンの借入れが年明けとなるようなケースでは、住宅ローン控除の対象となる「住宅ローンの年末残高」が存在しないことになります。このようなケースにおいて控除適用年の延長はありませんから、控除期間は実質９年間ということになってしまいます。

■ 住宅ローン控除額は年々縮小される！

当初は平成16年居住開始分までで打ち切られる予定だった住宅ローン控除が、平成16年度の税制改正によって平成20年居住開始分まで延長されました。その代わりに、平成17年以降の居住開始分は段階的に縮小されることになっています。

居住開始年と控除率など居住開始年住宅ローン等年末残高控除期間控除率最大控除額年間合計平成16年 5,000万円以下の部分１年目～10年目１％ 50万円 500万円平成17年 4,000万円以下の部分１年目～８年目９年目・10年目１％ 0.5％ 40万円 20万円 360万円平成18年 3,000万円以下の部分１年目～７年目８年目～10年目１％ 0.5％ 30万円 15万円 255万円平成19年 2,500万円以下の部分１年目～６年目７年目～10年目または１年目～10年目 11年目～15年目１％ 0.5％または 0.6％ 0.4％ 25万円 12.5万円または 15万円 10万円 200万円平成20年 2,000万円以下の部分１年目～６年目７年目～10年目または１年目～10年目 11年目～15年目１％ 0.5％または 0.6％ 0.4％ 20万円 10万円または 12万円８万円 160万円

※ 平成19年または平成20年に居住を開始した場合における適用について、詳しくは ≪平成19年度住宅税制改正総まとめ≫ をご参照ください。

最大控除額だけを見比べたとき、ずいぶんと減らされたイメージがあることでしょう。しかし、支払った所得税額以上に還付を受けられるわけではないことに留意しなければなりません。計算上の控除額よりも給与所得者などが天引きされた所得税のほうが少なければ、住宅ローン控除により還付されるのはあくまでも少ないほうの金額にすぎません。

最大控除額を受けられるのは、控除期間の最終年まで対象金額以上の住宅ローン年末残高があり、かつ、毎年の所得税額がその年の最大控除額以上の人だけです。実際に個々のケースへ当てはめて試算をすると、居住開始年の違いによってそれほど大きな差が出ないことも多いものです。

page１　≪住宅ローン控除の概要≫
page２　≪住宅ローン控除の適用要件その１≫
page３　≪住宅ローン控除の適用要件その２≫
page４　≪住宅ローン控除の確定申告手続き≫

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