住宅ローン・税金・住宅費用

【住宅ローン・税金・住宅費用】住宅ローン控除を改めて確認しておこう！

確定申告・住宅ローン減税

更新日：2005年10月12日

住宅ローン控除を改めて確認しておこう！

平野雅之

住宅ローン控除の制度はほとんどの人にとって関心の高いものですが、その規定は意外と複雑なもの。住宅ローン控除の適用要件や確定申告の手続きなどを詳しく解説します。〔2007年度税制改正対応済〕

■ 新築住宅を取得した場合における住宅ローン控除の適用要件

新築マンションや建売住宅を購入したり、既に所有している土地へ新築したりした場合に、住宅ローン控除を適用するための要件は以下のとおりです。　（建築後未使用の住宅も含みます。）

		取得の時点で居住者（日本国内に居住する者）が、日本国内に所在する住宅を取得したこと

		住宅取得後６か月以内に入居するとともに、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること

		家屋の床面積（登記上の面積）が50平方メートル以上であること
		※ 店舗や事務所などとの併用住宅の場合でも、全体の床面積が50平方メートル以上であれば適用できます。
		※ マンションの場合には専有部分だけの床面積、一戸建て住宅の場合には各階床面積の合計で判定します。

		家屋の床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住用であること

		控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
		※ 給与所得のみの場合、収入金額が3,336万円以下となります。

		入居した年およびその前年または前々年の３年間において、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や居住用財産の3,000万円特別控除、買換えまたは交換の特例の適用を受けていないこと
		※ 平成11年１月１日以降の譲渡であれば、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「住宅ローン控除」とは同時に適用できますが、繰越控除によって所得税額がゼロになれば、住宅ローン控除で還付される税額もゼロとなります。

		入居した年の翌年または翌々年に、従前の住宅を売却して居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や居住用財産の3,000万円特別控除、買換えまたは交換の特例の適用を受けないこと
		※ 住宅ローン控除の適用を受けた人が、入居した年の翌々年までの売却に対してこれらの特例を適用しようとすれば、修正申告等を行なったうえで、住宅ローン控除がなかった場合に相当する所得税を納付しなければなりません。また、それ以降の期間についても住宅ローン控除の適用を受けられません。

■ 中古住宅を取得した場合における住宅ローン控除の適用要件

中古住宅を購入した場合には、新築住宅を取得した場合における上記の要件をすべて満たすとともに、以下の要件も満たさなければなりません。

		取得の日の時点において、耐火建築物（マンションなど）は築後25年以内、非耐火建築物（木造一戸建てなど）は築後20年以内であること

		築後25年を超える耐火建築物または築後20年を超える非耐火建築物で、平成17年４月１日以降に取得したものについては、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されていること
		※ 耐震基準適合証明書（取得の日の前２年以内に調査が行われ、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関が証明したもの）、または住宅性能評価書の写し（取得の日の前２年以内に評価されたもので、耐震等級の評価が１～３のもの）が必要です。

		建築後使用されたことがある家屋であること

		配偶者や特定の親族（取得時およびその後において生計を一にしている親族）や特別な関係のある者などから取得したものではないこと

■ 増改築等を行なった場合における住宅ローン控除の適用要件

既に居住をしている住宅の増改築工事等を行なった場合の要件は以下のとおりです。

		自己が所有し、かつ居住している家屋の増改築等であること

		増改築等を行なった後の家屋の床面積（登記上の面積）が50平方メートル以上であること

		増改築等を行なった後６か月以内に入居するとともに、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること

		増改築等の工事費用が100万円を超えるとともに、その２分の１以上が居住用部分に充てられること

		次に掲げる工事のいずれかで、一定の証明がなされたものであること
		○ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕・模様替え
		○ マンション専有部分の床、階段、間仕切壁または壁の過半について行なう一定の修繕または模様替え
		○ 居室、キッチン、バス、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室において、床または壁の全部について行なう修繕または模様替え
		○ 家屋の構造強度等または地震に対する安全性に係る一定の基準に適合させるための修繕または模様替え
		※ 平成13年以前の「地震に対する安全性」のための工事には適用されません。
		○ 一定のバリアフリー改修工事（平成19年４月１日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供する場合にかぎる）
		※ 「一定のバリアフリー改修工事」に該当する工事の内容などについては、 ≪平成19年度住宅税制改正総まとめ≫ をご参照ください。

		その他、新築住宅を取得した場合と同様の要件をすべて満たすこと

〔追記〕従来は「既に住んでいる住宅の増改築」が対象でしたが、平成21年度の税制改正により、中古住宅などを取得して、その住宅へ入居する前に増改築工事などを行なった場合でも、住宅ローン控除の適用を受けられることになりました。ただし、増改築工事などが完了してから６か月以内に入居することのほか、平成21年１月１日以降に居住を開始した場合が対象です。

住宅ローン控除の対象となる工事費用には、増改築等の工事と併せて行なわれる電気設備、給排水設備、衛生設備、ガス設備等に関する工事の費用も含まれます。

また、増改築工事等の施工に伴い「12月31日には居住していなかった」という場合には、原則としてその年の住宅ローン控除を受けることができなくなりますので注意が必要です。

なお、平成19年度の税制改正により、上記の要件（および次ページの住宅ローン償還期間の要件）とは異なる「住宅のバリアフリー改修促進税制」が創設されています。詳しくは ≪平成19年度住宅税制改正総まとめ≫ をご参照ください。

page１　≪住宅ローン控除の概要≫
page２　≪住宅ローン控除の適用要件その１≫
page３　≪住宅ローン控除の適用要件その２≫
page４　≪住宅ローン控除の確定申告手続き≫

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