住宅ローン・税金・住宅費用

【住宅ローン・税金・住宅費用】住宅ローンは自由に選べない？

住宅ローン

更新日：2005年01月22日

住宅ローンは自由に選べない？

平野雅之

住宅ローンの申込みにあたり、不動産業者から紹介された金融機関を利用すべきなんでしょうか？それとも自分で好きなところを自由に選ぶことができるのでしょうか？

今回は不動産業者が紹介する銀行の住宅ローンを、言われるままに利用するのが良いのかどうか、ということについてご質問をいただきました。

住宅ローンについて質問させてください。いま中古マンションの購入を検討していて、来週始めまでに正式な返事をするように求められています。事前に資金計画などを仲介業者の人と打合せしたのですが、その際に「住宅ローンはここに申し込んでください」と、ある銀行を指定されました。しかし、その後に家へ帰ってネットで調べたところ、業者から指定された銀行よりも条件の良さそうなところが見つかりました。このような場合、条件の良い方の銀行へ自分で申し込むことはできるのでしょうか？それとも仲介業者の人の指示どおりにするべきなのでしょうか？
（東京都江戸川区　匿名希望　30代　男性）

※ 以下は民間金融機関でのケースについて記載していますので、公的ローンなどの場合には内容が異なります。

基本的にはどの金融機関へ申し込むのも自由で、それを制約する規定もありません。ただし、まずご自分の諸条件を冷静かつ客観的に考えてみる必要があるでしょう。

いま、ほとんどの民間金融機関は住宅ローンにチカラを入れており、低金利の住宅ローン商品も豊富です。よく「貸出競争」といわれる場合もありますが、しかし、その実体は「優良顧客の獲得競争」です。

ご質問の住宅ローンが、どの銀行とどの銀行との比較なのか、あるいはあなたの条件がどうなのか分かりませんので断定はできませんが、もしあなたが東証一部上場で業績も良い大企業に勤めているか、あるいは公務員で、勤続年数もそこそこ長くて、収入も安定し、これから借りようとする住宅ローン以外には一切の借入れがなく、クレジットカード等は1～2種類程度しか持っておらず、そして年収に対する住宅ローン借入れ額の倍率が低い（価格が安いか、自己資金割合が高い）のであれば、どの民間金融機関でも思いどおりに貸してくれることでしょう。

しかし、（必ずしも正比例するわけではありませんが）一般的には条件の良い住宅ローン（金融機関にとっては利幅が少ない）ほど審査内容は厳しく、条件が悪く（金利が高いなど）なるほど審査が甘くなります。つまり、金融機関にとって利幅の少ない商品であればあるほど、その貸倒れリスクも低く抑えなければならないわけです。

住宅ローンの審査基準や内容などは金融機関ごとに異なる。

民間金融機関の住宅ローン審査にあたり、年収や勤務先、勤続年数、返済比率、年齢などが考慮されることはもちろんですが、詳細な審査基準や内容などは各金融機関内部の秘密事項であり、それらが明らかにされることはありません。そこでさまざまな事例を積み重ねたり、話を聞き出して推測していくしかない部分も多いのが実情です。

たとえば変動金利ローンの返済比率をみる際、外部に対しては年収の20％とか25％とかいった基準を示していても、現時点での金利ではなく、将来的に上昇した金利を想定（金融機関により異なる）して、その金利に置き換えた返済額を基に判断するようです。

また、他の借入れがあればその返済額を加算するほか、クレジットカード等にキャッシュローンの枠があれば、たとえ現在は借入れがなくても、枠の全額分借入れをしたと仮定した場合の返済能力をみるところもあるようです。同様にリボ払いの枠などが不利になるケースも。

これらの借入れ枠については、現在の借入れがなければ大丈夫なところ、現在借入れがなくても過去に借入れ経験があると不利なところ、枠の存在そのものが不利なところなど、その判断基準は金融機関により大きく異なるようです。（住宅ローン契約に伴って、提携のクレジットカード加入を勧める金融機関もあって、話は複雑ですけどね。）

車のローンや学資ローン、銀行のカードローンなどについても話は同じです。サラ金もね。また、公共料金等の自動引落とし口座で残高不足の場合の貸越し機能が付いている場合、その機能が１円でも働いたときに限度枠一杯の借入れがあったとみなすような金融機関もあるようです。

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