【一戸建ての売却】マイホームを売却したときの所得税と住民税

一戸建ての売却／一戸建ての売却に関する法制度・税制

マイホームを売却したときの所得税と住民税

マイホームを売却して利益が出ると、いったいどのくらいの税金が課せられるのでしょうか？土地と建物を売却したときの所得税と住民税の税率について、知っておきたいポイントをまとめました。

執筆者：平野雅之

更新日：2006年03月04日

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平野雅之

個人が土地や建物を売却したときの譲渡所得に対して、所得税（国税）と住民税（地方税）とが課税されます。では、納めなければならない税金はいったいどのくらいなのでしょうか？これから購入する立場の人にはあまり関係がないことと思われるかもしれませんが、買主が支払った売買代金の中に多額の税金が含まれるケースもあります。基本的な知識としてぜひ知っておきたいものですね。

■ 税率は所有期間によって異なる

マイホームにかぎらず、土地（借地権を含む）と建物の譲渡所得に対する税金は、所有期間の長短によって変わってきます。譲渡した年の１月１日時点における所有期間が５年を超える場合には「長期譲渡所得」とし、５年以下の場合には「短期譲渡所得」として、それぞれ税額の計算を行ないます。

たとえば平成18年に譲渡をする場合、平成12年12月31日以前に取得した土地建物等であれば長期譲渡に該当し、平成13年１月１日以降に取得した土地建物等であれば短期譲渡だということになります。

※ 所有期間の考え方について詳しくは ≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫ の２ページ目をご参照ください。

■ 課税の対象となる譲渡所得

短期所有の場合だけでなく、古くから所有する家の売却のときも要注意！

個人の土地建物等の譲渡による所得は、他の所得（給与所得や事業所得など）と分離して、一定の税率による課税（分離課税）がなされます。

もちろん売却などによる譲渡所得（利益）が生じなければ、長期譲渡だろうと短期譲渡だろうと税金が課せられることはありませんが、 ≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫ の３ページ目でも説明したとおり、たとえば4,000万円で購入したマイホームを同額の4,000万円で売却しても「利益あり」とされるケースもありますので注意が必要です。

ただし、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用できる場合には、3,000万円を控除した残りの譲渡所得が課税対象です。大半のマイホームの譲渡では「3,000万円の特別控除」が適用できますから、3,000万円を超える譲渡所得がないかぎり、譲渡所得税と住民税のことはあまり考える必要がありません。万一、「3,000万円の特別控除」の適用要件から外れてしまった場合には、頭を抱えたまましばらく寝込むことになるかもしれませんね。

「3,000万円の特別控除」以外にも４種類の特別控除（ ≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫ の４ページ目参照）がありますが（重複して要件に該当する場合には5,000万円が限度）、いずれにせよマイホームではない土地建物等を譲渡する場合や、古くから所有する土地建物等を譲渡して多額の利益が生じる場合などには、事前にしっかりと税金のシミュレーションをしておくことが欠かせません。

また、3,000万円を超える譲渡所得があり「居住用財産の買換えの特例」を適用する場合で、売却代金のすべてを買換えに充てずに一部を残したような場合には、その買換えに充てなかった分に対して課税されます。なお、この場合には次ページで説明する軽減税率の特例は適用できません。

≪土地建物等を譲渡したときの具体的な税率は？・・・次ページへ≫

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