家の建て替え・売却

【家の建て替え・売却】No.64　住宅の売却と所得税

家の売却

更新日：2003年08月21日

No.64　住宅の売却と所得税

平野雅之

住宅を売却した場合に課税される所得税について、それぞれの事項や特例に共通する基本的な考え方を説明します。

住宅売却時の税金について詳しくはこちら
≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫

住宅の購入、所有、売却にあたりさまざまな名目で税金が課せられるのは、この講座のNO.12 ≪不動産にかかる税金の種類≫ で説明したとおりです。数多い規定の中でも最も分かりにくいのが、売却（税金の世界では “譲渡” という用語が使われます）にかかる所得税ですが、今回はその基本的な考え方を説明することにしましょう。

■ 住宅の譲渡は分離課税

税金の計算には、他の給与所得や事業所得と合算して税額を計算する「総合課税」と、特定の所得だけで計算する「分離課税」とがありますが、住宅（不動産）の譲渡所得は基本的にこのうちの「分離課税」となります。

■ 長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡した年の１月１日現在で所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得、５年未満の場合には短期譲渡所得となり、それぞれ課税方法が異なっています。譲渡した日に満５年を過ぎていたかどうかではありませんので注意が必要です。

■ 取得の日と譲渡の日

所有期間を計算する際の「取得の日」と「譲渡の日」は、売買契約を締結した日、引渡しを受けた日、引渡した日のいずれかをそれぞれ選択することができます。

例えば、平成10年12月に購入の契約をし平成11年２月に引渡しを受けて入居した住宅を、今年（平成15年） 10月に売却の契約をして来年１月に引渡したとします。

この場合、契約～契約、引渡し～引渡しではいずれも５年未満ですが、取得の日を平成10年12月（契約日）、譲渡の日を平成16年１月（引渡し日）とすれば、５年超の長期譲渡所得とすることができます。

なお、その住宅を贈与や相続などで取得した場合には、原則としてその贈与者、被相続人（亡くなったかた）が取得した日を引き継ぎます。

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