収益還元価値で評価する

つねに新陳代謝する成熟した都市の不動産を狙う
公示地価、路線価、基準地価、といった地価の指標は、実は売買にはあまり関係ありません。不動産の価格とは、売り手と買い手の力関係によって決まります。不動産は二つとして同じモノは存在しないため、相対取引になります。

ここが不動産を金融商品とは見なせない点であり、私が巷の評論家とは異なる意見を持つ点です。株は誰が買ってもその時点では同じ価値。しかし不動産は売り手と買い手が合意すれば、どんな値段でも取引が成立します。同じ物件でも、Aさんは5千万円なら買うという。でもBさんは1億出しても欲しいという。そういうものなのです。

ただ、自分が住む場合は「そこに住むことで生まれる便宜性・快適性」ですが、それは個々人によってかなり異なるために、資産価値とは必ずしも呼べません。ですから繰り返しになりますが、不動産の資産価値とは「いくらで貸せるか」「いくらで売れるか」、つまり、「カネになるかどうか」で決まります。

そんな不動産の資産価値を計るには、「収益還元法」で計算してみることをオススメします。

70平米の3LDKマンションの家賃相場が月25万円だとすると、これを都心の一般的利回り6%で割り戻すと、5千万円になります。つまりこのエリアの物件は、だいたい5千万円くらいの価格で購入するのが概ね適正ということになります。(かなりアバウトですが)

もう一つ。
自分が購入を検討している物件と同じ条件のマンションの家賃相場を調べてみましょう。要するに、自分のマンションを人に貸したらいくらの家賃をとれるか、です。そして、その家賃から、ローン返済と管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税を差し引いたとき、いくら残るかを計算してみてください。ローンは物件金額まるまる借りたと仮定しましょう。

これがもしマイナスなら、売価が高すぎるか資産価値が低い物件であるとわかります。プラスなら、まずまず適正な価格であると理解することができます。

新駅の近くなど賃貸のデータがあまりなければ?賃貸マーケットが弱いところは、人の移動が少ないということですから、多用な文化が生まれ、都市機能が成熟する可能性は低いととらえることができますので、よほどの希少性がなければ、しばらく様子を見た方が良いでしょう。
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