失業に備えた不動産事業で老後は大丈夫でしょうか？
リストラに備えて不動産投資を開始した
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■相談者
エルトンジョンさん（仮名）
男性／会社員・自営業／49歳
海外勤務（イギリス）／持ち家・一戸建て
■家族構成
妻（40代／自営業）、長男（大学生※別居）、次男（高校生）
■相談内容
現在、日本企業の海外子会社に勤務していますが、高収入の現職は契約が来年まで。事業自体も市場からの撤退危機に直面していますので、再契約をしない可能性＝失業が高いと考えられます。これから新しい職を探すのは難しいと思い、ちょうどローンを完済した1年半前、自宅を抵当に融資を受け、最大限の背伸びをして不動産事業に打って出ました。50歳以降、生活水準を落とさず、今の資産と収入で一生やっていけるでしょうか? 家族とも生活基盤は今後ともイギリスの予定です。
■家計収支データ
「エルトンジョン」さんの家計収支データ
■家計収支データ補足
（1）夫の自営業について
夫の自営業は主に、保有する住宅からの家賃収入。2年前から自己資金と銀行からの借入れで開始。その他にもうひとつベンチャー的な事業をしているが、現在そこからの利益はない。
・保有戸数（自宅を含む。すべてイギリス国内）9戸
・家賃総額（月額）107万円
・銀行からの借入額（金利は1～2％） 2億2000万円
・不動産価格（自宅を含む）3億7000万円
また、自営業コスト（月額）は以下のとおり
・銀行ローンの支払い・保険料など 49万円
・人件費（妻）6万5000円
・その他コスト（通信費、広告費、補修等の不動産維持管理費など）36万5000円
・他事業コスト 14万円
（2）妻の自営業
講師による収入が月11万円。対してコストは4万5000円。他に夫の自営業より収入（上記参照）を得ている。
（3）不動産事業の現状と今後について
イギリス国内は景気も悪くなく、人口も増加傾向にある（出生率の高止まりと移民流入）が、景観保護などを理由に新築住宅の制限がきびしい。そのため、慢性的な住宅不足で、不動産価格はここ1、2年は平均で6％上昇。その影響で、相談者の純資産は1億5000万円のプラスになった。この住宅高騰の傾向はしばらく続くのではとのこと。ただし、リスク（リーマン・ショックのような一時的な調整、EU離脱による移民の減少）もないわけではないとのこと。加えて、金額も個人にしては扱う額が大きいので、何かあったときの振り幅が大きいという懸念もある。
（4）借り換えによる収入
より低金利なローンへの借り換えを行う際に、不動産価格による正味資産（資産総額から借り入れを差し引いた額）の増加分の一部を現金化する（増加分の2／3が目安）。結果、発生した現金収入はこの1年半で1440万円ほどとのこと。今後も正味資産が増えれば、こういった収入も発生することになる。
（5）銀行への返済
ローンの返済は、元金返済は月4万円程度の返済で、主に利息（月35万円程度）を返済している。理由は、返済額を抑え、手持ちの現金を確保するため。完済時期（65～70歳）に合わせて、そのつど不動産を売却して返済する予定。おそらく半分程度売却すれば完済できるとのこと。
（6）教育費について
大学費用は国公立私立すべて年間153万円程度。その他に、下宿代、生活費等で同額のコストが発生。ただし3年間で卒業。長男は卒業後、マスターかインターンで学生継続を希望。次男も大学に進む予定。
（7）食費について
食品への消費税は0％だが、日本食が割高なことと、お酒を結構飲むのでこのくらいかかる。
（8）車両費について
3台（本人用、家族用、長男用）所有。3年くらいで定期的に買い替えるため、維持費や保険料など、すべてのコストを月割りするとこの程度になる。
（9）趣味娯楽費について
遠出も含め、食べ歩くのが趣味なので、その費用（宿泊費も含む）。他に楽器、音楽CDや映画Blu-rayなどの購入。
（10）退職金と公的年金
退職金はおそらく2000万～2500万円。
公的年金については以下のとおり。
▼日本の公的年金／年金定期便の記載内容
・夫／年金額136万円（現在の加入期間269ヵ月）
・妻／年金額64万円（同326ヵ月）
▼イギリスの公的年金 ※あくまで相談者の推定
・夫婦／年金額48万円ずつ（現時点で）。支給開始は67歳から
■FP深野康彦からの3つのアドバイス
アドバイス1 持続的な不動産価格の値上がりが条件
アドバイス2 生活のダウンサイジングで対処する
アドバイス3 リスク軽減のため不動産の売却の前倒しも
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