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宅地購入時の諸費用は?

注文住宅を建てる場合、土地(宅地)を購入する人が多いと思います。
今回は注文住宅の諸費用のうち、土地(宅地)購入時の諸費用についてどのような項目があるか、またおおよその金額がどのくらいになるか解説します。
 

土地(宅地)の購入時の基本的な諸費用

土地(宅地)購入時に必ず必要と諸費用の項目は次のようになります。

・不動産会社への仲介手数料
(手付金支払時と物件代金決済時に分割して支払)

土地(宅地)を仲介する不動産業者に支払う手数料が仲介手数料です。一般的には契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが多いようです。

物件価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限限度額は物件価格×3%+6万円(消費税抜き)で計算します。

・売買契約書に貼付する印紙代
(売買契約時に支払)

不動産の売買に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものについては、次のように軽減処置があります。

契約書の金額が1000万円超5000万円以下 1万円(本来は2万円)
契約書の金額が5000万円超1億円以下 3万円(本来は6万円)
(その他の金額については省略)

・固定資産税と都市計画税の清算金
(物件代金決済時に支払)

住宅を所有した場合、土地と建物に固定資産税と都市計画税が毎年かかります。
固定資産税と都市計画税は毎年1月1日に土地や建物の所有者に対して毎年課税される地方税(管轄は市町村役場)です。

代金決済時(所有権移転日)を基準に日数または月数で案分計算し、所有期間分の固定資産税と都市計画税を負担することになります。

・登記費用
(物件代金決済時に支払)

また、宅地の引渡時に所有権の移転登記が必要となり、その手続きを司法書士に依頼する必要があります。そのため、宅地の所有権の移転登記の費用は登録免許税と司法書士への報酬が発生します。
宅地の売買による所有権移転の登記免許税(国税)は次の通りです。

登録免許税=固定資産税評価額×税率
土地に関する税率
……所有権移転登記は1.5%(平成27年4月1日以降は2.0%)

なお、司法書士への報酬費ですが、地域性などもありケースバイケースというのが実態です。登記の項目などにもよりますが10~20万円が目安となります。

・不動産取得税
(物件代金決済後数か月以内に支払)

土地(宅地)を購入などで取得した場合、次のような計算式をもとに土地に不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

土地の不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×税率)-控除額
平成27年3月31日まで税率は3%、土地の固定資産税評価額は1/2はとなります。

手続きですが、取得した日から30日以内に、土地、家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に申告する必要があります。

土地については次のAかBの多い金額が控除されます。
A=45,000円
B=(土地1平方メートルあたりの固定資産税評価額×1/2)×(住宅の床面積 ×2)× 3%

・消費税
宅地購入時に消費税が課税されるのは仲介手数料のみとなります。

土地(宅地)購入時に発生する可能性がある諸費用

次の諸費用は土地(宅地)の販売条件などのより発生する可能性がある諸費用です。これらの諸費用が発生するかどうかは宅地ひとつひとつによって違います。宅地によっては数百万円以上が必要な宅地もあるので、仲介する不動産会社に宅地の情報を提供してもらうときに必ず確認する必要があります。

・地盤調査費
平成12年の建築基準法の改正で、事実上地盤調査は義務化されたため、敷地の地盤や耐久力などを調べる費用です。
地盤調査報告書がついている宅地の場合は必要ありませんが、地盤調査が必要な宅地については、約5~10万円(消費税別)の費用が発生します。

・地盤改良費
地盤調査にもとづいて地盤改良が必要な場合に発生します。工法や面積などの違いで実際の費用は大きく変わりますが、約50~200万円(消費税別)の費用が発生します。

・水道負担金
水道の利用申込に際して管轄の水道局に納付しなければならない費用です。水道加入申込金などともいいます。地方公共団体によって必要なところと不要なところがあります。
土地の物件価格に含まれる場合もあれば、物件価格とは別に支払う必要がある場合もあります。宅地によって違いがあるので必ず宅地の仲介会社に確認する必要があります。自治体や宅地によって違いがありますが20万円ほどの費用が発生します。

・古家の解体費用
古家を解体せずにそのままで宅地を売却する物件もあります。その場合、古家の解体費用がかかります。解体費用の内訳は、足場の組み立て、建物解体、廃材の分別・搬出、処分、整地、近隣対策費などがあり、古家の床面積や状態によりますが、床面積1坪(3.3平方メートル)あたり3~5万円が目安といわれており、床面積が30坪の古家の場合であれば約90~150万円(消費税別)の費用が発生します。

・擁壁(ようへき)などの造成工事費用
山や丘陵地を造成した高低差のある宅地の場合、法面(のりめん)処理という傾斜した土の状態で販売される宅地があります。この法面を含む宅地は擁壁が設置されている場合には費用はかかりませんが、擁壁が設置されていない場合または老朽化している場合はその工事費用がかかります。工事費用は宅地の状況によりますが、100~200万円(消費税別)以上かかる物件もあります。そのほかにも整地する必要がある宅地の場合は整地するための工事費用が発生します。

次のページで宅地購入の諸費用の詳細や目安について解説します。