損害賠償額の予定

【そんがいばいしょうがくのよてい】

不動産の売買においては、あらかじめ「損害賠償の額を予定」するか、あるいは「違約金の額を定める」ことが多い。「損害賠償額」と「違約金」は実質的にはほぼ同じだが、「違約金」は債務不履行があったときに「違約罰として没収されるもの」という法的な性格が異なる。

売買契約書の中に損害賠償額の予定等の定めがない場合、相手方の不履行によって生じた損害の額を被害者側が立証しなければならず、迅速な紛争解決が要求される不動産取引においては被害の拡大も懸念される。

あらかじめ損害賠償額の予定等を定めておくことにより、損害の額を立証することなく、不履行した相手方に対して予定していた損害賠償額を請求できる。このとき、実際には損害がほとんど生じていなくても予定額を請求でき、請求された側はこれを拒むことができない。逆に、実際の損害が予定額を上回る場合であっても、予定額を超える損害賠償の請求はできない。

宅地建物取引業者が売主となり、宅地建物取引業者ではない者が買主となる売買契約では、宅地建物取引業法により損害賠償の予定額と違約金とを合算した額が売買金額の20%を超えてはならないものと規定されており、これに反した特約をした場合、20%を超える部分については無効とされる。

宅地建物取引業者同士の取引や、売買当事者がいずれも個人の場合などにはこの制限が適用されないものの、慣例的に20%以内(20%または10%)としているケースが大半。また、100万円の売買契約でも10億円の売買契約でも、あまり深く考えないままで “いつもどおり” に「20%」と記載する売買契約書作成者も多いだろう。事前に売主と買主とが話し合って損害賠償の予定額等を定めることは滅多にない。

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