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| 人口動態を踏まえた準備が必要です。 |
大都市への人口集中
先日１月１２日の日経新聞の１面に
「人口、再び大都市集中」という記事が掲載されました。
昨年は東京圏・名古屋圏への人口集中が加速化。
何でも、バブル期並みの人口流入があったとのことです。
記事によると、
景気回復が続く中、雇用環境が良い大都市への
移住が進んだことが原因のようです。
人口の増減は、あなたのアパ・マン経営に直結する問題です。
そこで、今回の「大都市への人口集中」が大家さんに
与える影響について考えてみます。
景気好調の東京・名古屋圏では？
まずは、人口が流入した東京・名古屋圏。
人口が増えるため、一見、空室率が改善し、
経営が安定しそうなイメージがありますが
どうやら、そう単純な話ではないようです。
とりわけ問題なのは、新規に投資物件を探す場合です。
これから投資する人には残念なお知らせですが、
都心部の収益物件の利回りはさらに低下しそうです。
要因は、地価の上昇、及び建築費や金利の上昇に伴う
資金調達コストの増加です。
最近では、高利回りの物件を探すのが
本当に難しくなりました。収益物件の広告を見ても、
掲載されている利回りはどんどん低くなっています。
これは極端な例ですが、
つい先日、なんと「利回りが５％以下」の広告を見かけました。
これでは、普通にローンを組んで運用するのは難しいですよね。
聞くところによると、このような物件を購入するのは、
個人の大家さんではなく、ほとんどが海外ファンドのようです。
実は、海外ファンドが、資金運用先として日本の不動産を
ターゲットにしているようなのです。
このことは、首都圏だけの流れではありません。
名古屋に住む金持ち大家さんに聞いた話ですが、
景気が良い名古屋圏でも、ファンド資金の流入により
物件価格が高騰しているそうです。
そうなると、きちんと利益を上げるためには、
普通の人は手を出さないような物件を見つけ、
貸し方やリフォームを工夫するなど、
利回りを改善する対策が必要となるかもしれません。
人口が流出する地方圏では・・・
一方、地方圏ではどのような影響があるか。
何といっても人口が流出してしまうので、
空室リスクが拡大するのは避けられないでしょう。
もしあなたが、ローンを目一杯借りてレバレッジをかけて
物件を取得しているのなら要注意です。
考えたくないことですが
空室が発生することで、ローン返済が家賃収入を上回ってしまい、
キャッシュフローがマイナスになるかも知れません。
そういう物件は売りたいと思っても、思い切り買い叩かれます。
また、もし買い手がつかなければ、あなたは「負の資産」を
ずっと持ち続けることになり毎月毎月、あなたのポケットから
お金が出て行ってしまいます。
こうなると、地方圏では、ますますアパ・マン投資が
厳しくなるかもしれません。
今以上に空室対策をじっくりと練って周到な準備が
必要となるでしょう。
逆境の中でも収益は上げられます
以上、あまり明るい予測ではないですが、
東京・名古屋圏と、地方圏における影響をそれぞれ考えてみました。
いずれにしても、厳しい経営環境が続くことを想定して
事前準備をしておく必要があると思います。
ただ、以前からもしつこくお伝えしてきましたが、
ここで一つ皆さんに「改めて認識していただきたい事実」があります。
それは、
「高利回り物件がなかなか見つからない首都圏でも、
しっかりと高収益物件を見つけ出す大家さんがいるということ」
そして
「空室率１割～２割の地方圏でも、しっかりと
満室経営を続けている大家さんがいるということ」
これらの事実が教えてくれるのは、どんな逆境の中でも
アパ・マン経営に必要なノウハウをきちんと勉強し、
実践することによって、収益を上げていくことができる
ということです。
「でも、勉強って随分お金がかかるんじゃない？」
確かに、そういう不安がある方が大勢いらっしゃると思います。
しかし、そもそも「知識は有料」なのです。
あなたが本当に必要な知識を得るためには、
どうしても「身銭を切って勉強する覚悟」が必要なのです。
「でも、他の人もやり出したら、すぐに通用しなくなるでしょう？」
そういう質問も非常に沢山いただきます。
でも安心して下さい。
「情報を見ても、実践出来る人はあまりいません」
いや、実践するのが難しいわけではありません。
驚くべき事実ですが、とても役立つ知識を得ても
実際にそれを実践する人は本当に稀なのです。
日本広しといえども、大家業のために勉強し、
しかもそれを実践する人は非常に少ないのです。
だから、あなたが身銭を切って勉強したノウハウを
たった一つでも実践するだけで、
あなたの物件は、他の競合物件を大きく引き離して
安定経営をすることが可能になるのです。
この記事をご覧になったあなた、これからの人口動態を踏まえて
逆境を乗り越えるノウハウを勉強し、
ぜひ実践する「金持ち大家さん」になってくださいね！！
