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| プロパンガスを使えばコストを削減できる可能性がある！ |
先日、ある大家さんから次のような質問を受けました。
「浦田さん、アパートを新築して表面利回り10％を達成したいのですが、このままでは９％ぐらいにしかなりません。建物のグレードを落とすことなくコストを削減する方法はありませんか？」
コストを削減する方法は色々とありますが、今回はとっておきの方法をご紹介します。それはずばりプロパンガスを使う方法です。
ガス工事をプロパンガスにするメリットとは？
ガス工事を都市ガスからプロパンガスに変えるとコスト削減になります。なぜなら、ガス設備工事費用をすべてプロパンガス業者が負担してくれるからです。その範囲は、ガス配管工事だけにとどまらず、なんとエアコン、浴室乾燥機、給湯器なども無償で設置してくれるところもあります。さらには、１０年～１５年たって交換が必要になった給湯器を無償で交換をしてくれるところもあるのです。
例えば、給湯器は１個当り約１０万円します。仮に単身者用で10戸あれば100万円です。また、配管費用を含めると150万円～200万円もコストを削減することができるのです。3000万円～4000万円のアパートであれば５%～7%ものコスト削減になりますね。
なぜプロパンガス業者はガス配管工事だけでなく給湯器などの設備を無料で提供してくれるのでしょうか？それはプロパンガス業者は都市ガスのシェアを奪ってガスを供給することが目的だからです。利用者が使い続けてくれる限り永遠に料金をチャージすることができるのです。
ただ、プロパンガスは都市ガスよりも月々の利用料金が高いというデメリットがあります。しかし、都市ガスではなくプロパンガスだからといって入居希望者が入居を敬遠するということはほとんどありません。
他にもあるコスト削減の方法
アパ・マンを建てる際、見落としがちな費用の１つに、水道引込みに関する費用があります。もし、敷地の前面道路に水道管がない場合には、水道を計画地まで引っ張ってこなければなりません。この際の費用負担は、当然のことながら事業主にかかってきます。
また敷地の前面道路に水道管がある場合でも水道負担金がかかります。もし、計画敷地内に飲用可能な井戸水があれば、水道負担金を払う必要がなくなります。
実際、熊谷市で戸建賃貸を新築したＭさんは、自宅の隣接地に戸建賃貸を建築した際、自宅用に使用していた井戸水を利用することで水道負担金がゼロになりました。また、井戸水自体も無料なので、入居者には水をいくら使っても無料で提供することにしました。これが、入居者への付加価値となり、非常に好評を得ることになったのです。
ただし、井戸水を利用する場合には、安全確保のため消毒設備をつけて飲用し、保健所または民間検査機関による定期的な水質検査が必要になりますのでその点には注意が必要です。
今回は、コストを削減するための２つの方法についてご紹介しました。
アパ・マン投資は、決して、見栄やその場の勢いでするものではなく、きちんとした収支予測の上で行うものです。一端、アパマンを建築してしまった後では総事業費を抑えることはできません。かといってグレードダウンするのも限度があります。
ですからプロパンガスなどコスト削減できる手段を利用して総事業費を抑えた上で収支をシビアに見て、事業の是非を判断してください。
