住宅価格の基本の「き」　坪単価を考える

住宅取得を考えるにあたって、まず大きな疑問点となるのが「価格」の問題だと思います。ものを購入する場合、実際に比較対照するのが普通ですが、注文建築の場合はそうはいかない。何もないところから作り上げていくものだからです。適正価格というのが本当に分かりづらい世界ですよね。そこで「住宅価格シリーズ」の第1回目として、今回はその基本的な要素と考え方を皆さんと一緒に考えてみたいと思います。

施主の意向で大きく異なる注文住宅

ハウスメーカーのプラン集。同じ商品であっても完成した建物によって総額は全く異なる

住宅、中でも注文建築というのは、お施主さんの意向でどうにでも変わるものです。あるハウスメーカーのAという商品で建てるとしても、どれくらいの大きさの建物を建てるかによってまず異なりますし、建物のかたちによっても随分と価格は違ってきます。

敷地の条件にも大きく影響を受けます。敷地そのもののかたちはもちろん、地盤がしっかりしているのか、そうではないのか。周りが住宅密集地なのか、余裕をもって建てられる郊外の場所なのかどうなのか、などなど。はっきりいって、完成してみると、同じ商品で建てても全く違う価格になるものなのです。

注文建築とは、それぞれのお施主さんの条件に合わせて建てるスタイル。ですからそうなるのは当然のことなのです。「坪単価○○万円から」と「から」を付けるのは、そのためなのです。当たり前のことですが、これがまず基本。ちなみに1坪は3.3平方メートルです。

契約前のおおざっぱな見積もりを見てみると

次に住宅価格がどのような構成になっているのか、というお話。ある大手のハウスメーカーで契約前のおおざっぱな見積もりの段階では、「請負代金」＋「諸費用」＋「その他諸費用」＝「総額」というかたちで提示されるそうです。

分譲住宅地の事例。分譲住宅の場合は注文住宅と比べ比較的比較検討がしやすい。それは実際のモノがあるから。分譲マンションの場合も同様である

名称は、各社によって若干異なりますが、スタイルはだいたいこんな感じ。請負代金は、「建物工事費」「特殊工事費」「別途工事費」などというかたちで分けられるようです。工務店に依頼する場合でも基本的にはこのような感じ。価格の内容についての詳細はまた次回以降にご紹介します。

設計事務所の場合はちょっと異質のよう。友人の建築家に問い合わせたところ、「契約前の段階では過去の実例価格から導いた坪単価を用いることが多いようです。基本設計後は工務店による概算見積もり、実施設計は工務店による詳細見積もり（相見積もり）というように、設計密度に応じて見積もり精度を高め工事契約金額を確定させます」とのことでした。

設計事務所の場合は、工事をどこの工務店に頼むのか決まっていない段階から価格を提示するわけですから、このような段取りになるわけです。設計事務所の取り分となる「設計料」は、工事費の10％程度（意匠・構造・設備込み）が目安とのことです。

数社を比較検討するのが正攻法

ハウスメーカーと商談する場合、早い段階から見積もりの提示を受ける。数社を比較検討するのが正攻法

いずれにせよ、契約の前に「総額でおおよそこのくらいになりますよ」という金額を、ハウスメーカー、工務店、設計事務所それぞれが、お施主さんの意向や条件に合わせて提示し、本契約に至るまでに数字を確定していくという作業を行うわけです。

注文住宅というのは結局のところどのような建物を建てるのかによって大きく変わってきますから、適正価格をどう判断するのかは極めて難しいものなのです。ですからよく言われるように、やはり数社に見積もりをとってそれぞれのプラン提案を吟味しながら、比較検討し決定するのが賢い方法といえるでしょう。

次のページでは、もう少し住宅価格に踏み込み、坪単価の話やローコスト住宅の話も書いてみたいと思います。