戸建て価格の上昇基調、今後どうなる？

首都圏の戸建て価格は4期連続上昇

地価上昇ほか複数の要因が絡み合い、ここ1～2年の戸建て価格は上昇傾向に

首都圏を中心に一戸建ての価格がここ1～2年ほど上昇しています。マンションのプチバブルのような極端な現象はないものの、各種調査によると昨年から今年にかけて、ほぼ右肩上がりで物件価格が上昇。背景には地価上昇や景気回復だけではない、世界的な構造要因も複層的に絡み合っているようです。

東日本で唯一、公的な不動産物件情報交換組織である（財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）。その東日本レインズが今年7月に発表した「首都圏不動産流通市場の動向」によると、首都圏における2007年4～6月の戸建て成約件数は2期連続で前年同期を下回っているものの、成約価格は平均3,577万円と、前年同期比1割近く（8.9％）も上昇。前期比では4期連続と1年間にわたり上昇しています。

首都圏の戸建て成約価格の推移。平成17年を底に2年間上昇し続けている（出典：東日本レインズ「首都圏戸建レポート」※拡大グラフはこちらで見られます）

成約物件を価格帯別にみると、3,000万円超5,000万円以下の比較的若いファミリーが手を出しやすい価格帯での比率が縮小しており、逆に5,000万円超7,000万円以下の高額価格帯での比率が拡大。これが成約物件が減っているにもかかわらず、全体の物件価格を引き上げているものとみられます。

東日本レインズに新規に登録された戸建て価格も、新築・中古含めて4,316万円と前年同期比1割以上（10.7％）も上昇。前年同期比では9期連続、前期比では5期連続で上昇しています。新規に登録された物件価格が従来の物件価格を800万円も上回っていることからも、その価格上昇がみてとれます。

戸建て用土地価格は2割以上の上昇

ここ最近の地価上昇が戸建価格を押し上げる形に

この新規登録物件とは、ほぼ建売住宅とみていいでしょう。建売住宅は数年前のブームほどの勢いはないにせよ、しばらく需要が続くと思われますが、ここに来て土地価格が上昇し、一次取得者が購入できる価格で供給サイドが対応できるかが課題に。需要はあるけど、土地の値上がりが急なため、企業側がさまざまな自助努力で現在の値上げ幅を保っているというのが現状のようです。

この価格上昇の主要因として考えられるのは、やはり最近の地価上昇。事実、同じ東日本レインズの調査によると、戸建て用の土地の首都圏における成約価格は、平均3,500万円と前年同期比8.3％上昇。新規登録の土地価格も4,436万円と11期連続で前期を上回り、前年同期比では何と23.7％と2割超の大きな上昇幅を示しています。新規登録の土地は1,000万円近く高いことが分かります。

工務店の建物工事費もやや上昇

一方、土地に建物を建てる注文住宅の世界でも、建物の平均工事費が上昇しているようです。全国建設労働組合総連合（全建総連）の工務店調査によると、工務店の2006年度の戸建て平均受注額は05年度からやや上昇し、1件あたりの平均受注額が2,000万円以上の割合がやや増加。特に2,000万～4,000万円の価格帯での伸びが大きく、それが全体的な受注額を底上げしているとしています。

しかし、ここ1～2年続いている価格上昇は地価上昇の影響だけでなはいようです。次ページでは、それ以外の価格上昇の要因をいくつか挙げてみましょう。