「200年住めるような良い住宅をつくって、きちんと手入れして長持ちさせ、それを市場で流通させる」。言葉では簡単ですが、具体的に取り組むとなると壮大な政策が必要になります。これを順に、住宅の寿命に合わせて解説していきましょう。

まず、200年もつような住宅を「つくる」

冊子1
100~200年後、明暗が分かれる。上の200年住宅は街並みが美しく保たれたまま孫やひ孫が住むが、下のそうでない住宅は土地を切り売りして街がゴチャゴチャしている
「200年住宅」を実現するためには、まず数世代にわたって長持ちするような住宅を増やしていかなければいけません。10年前に100年住宅ブームが起こり、現在建てられる住宅は100年程度もつための耐久性や強度は備えていると言われていますが、これを200年に引き伸ばすためには、数世代にわたってもつ構造躯体の耐久性や、大地震後も使用可能な高い耐震性が必要になります。

また、構造躯体は長持ちしても、バスやキッチンなどの水回りや配管設備などは、使用頻度が高いこともあってどうしても老朽化が早いもの。長持ちする構造躯体(スケルトン)はそのままに、老朽化・変化のしやすい内装・設備・間取り(インフィル)だけを交換できる「スケルトン・インフィル構造」が基本設計思想となります。

この物理的耐久性については、平成20年度予算でも「超長期住宅先導的モデル事業」が創設され、超長期住宅にふさわしい先導的な材料・技術・事業に対して助成が行われる予定です。

次に、大切に手入れし「維持管理していく」

冊子2
10、20、30年後と必要なメンテナンス例を図解で解説
せっかく200年もつような良い住宅をつくっても、適切に手入れをしなければ老朽化のスピードが早くなってしまいます。そこで、新築時の最初に、100~200年レベルで適切な維持管理計画を作成し、これにしたがって定期点検・必要に応じた修繕・補修をしていく必要があります。

自分たちの子供や孫だけでなく、広く市場で売買されて他人に住み継がれていくことを考えると、住宅は個人財産でなく社会資産ということになります。こうした維持管理計画と記録を残していくことで、その時々の住まい手が「何年前にどこを点検・修繕したのか」などを把握することができ、より適切な時期・方法で維持管理を重ね、結果、ムダな維持管理コストを省くことにもつながります。

そして、履歴情報を残して「流通させる」

今回の200年住宅の目玉は、この「住宅履歴情報の整備」と言っても過言ではありません。例えば、100年後を考えたとき、新築時に関わった人は生きていません。頼れるものは残された情報のみです。これまで既存住宅が売買される市場が活性化しなかったのは、この履歴情報がほとんどなかったことも原因。分かっているのは「築何年」という建てられた年次だけで、どういう人がどういう手入れをして、どういう暮らしをしてきたか全く分からなかったのですから、流通しないのは当然といえば当然です。

住宅の新築・点検・修繕・災害時それぞれにおいて、設計図書や施工内容などが残されていれば、売りに出された時も次の住まい手は安心して買うことができます。現在は築20年でほぼ一律にゼロになってしまう資産価値も、築年数だけで評価するのでなく、品質性能や修繕履歴を考慮してより適切に評価されることも可能になります。

さて、以上が200年住宅の3本柱「建設」「維持管理」「流通」ですが、これに合わせて新型ローンも登場し始めました。詳しくは次ページで!