将来価値でみる中古マンション、シリーズ1の「管理形態」、シリーズ2の「戸数規模」、シリーズ3の「修繕積立金」、シリーズ4の「人間関係」と4回にわたり、中古マンションの将来価値を高めるには維持・管理は重要と述べてきましたので、今回は実際のところどうなのかを事例をあげて検証してみることにしましょう。

築37年の中古 VS 新築

三田綱町パークマンション
全147戸のファミリー向け、日本で初の超高層、高級マンションです。分譲時の売主は三井不動産、施工は鹿島建設。
下記の表は、「マンション評価ナビ」が調査して評価した築37年の「三田綱町パークマンション」と、新築の「シティタワー麻布十番」の評価点です。いずれのマンションも都営大江戸線麻布十番を最寄駅としています。

「シティタワー麻布十番」は、駅から徒歩4分に対して「三田綱町パークマンション」は徒歩10分のため、拠点性は0.5ポイント劣りますがその分住環境は0.3ポイント高く、築37年とはいえ、居住性(共用部分)は新築であるシティタワー麻布十番に0.2ポイントしか劣っていません。また、維持・管理の評価点は4.1点と他の築年数の古いマンション比較してもかなりの高評価です。ちなみに、維持・管理のひとつのお手本とされている、あの広尾ガーデンヒルズ・ノースヒルの維持・管理の評価点は4.5点です。

驚くべき事実は、平成19年に大規模修繕を実施しているとはいうものの、2009年3月時点で調べた売り出し価格が139万円/m2で、新築であるシティタワー麻布十番の141万円/ m2とほとんど変わらない価格設定であることです。実際の成約価格は、売り出し価格より下がる傾向にある市場ではありますが、ここまで強気の売り出し価格を設定するというのは、物件の価値によほど自信がないとできることではありません。

マンション名総合評価拠点性住環境居住性(共用部分)維持・管理築年総戸数販売m2単価
三田綱町パークマンション3.73.73.73.74.1昭和46年147戸139万円/ m2
シティタワー麻布十番3.94.23.43.9平成21年502戸141万円/ m2
※(販売m2単価は2009年3月10日時点のもの)

「シティタワー麻布十番」は、マンション評価ナビの2008年マンション・オブ・ザ・イヤーで4位にランキングされた評価の高い新築マンションですが、築37年の「三田綱町パークマンション」も引けを取っていません。


次のページでは、新築マンションと比べても引けを取らない築37年の「三田綱町パークマンション」の維持・管理の実際をご紹介しましょう。