リノベーションと住宅ローンの関係

年々、認知度が高まってきている中古マンション＋リノベーション。特に首都圏では、新築と中古＋リノベーションを並列に比較することもごく普通の選択肢なってきている気風を強く感じます。

ところが、実現するための住宅ローンは昔ながらのしきたりが色濃い。また、不動産営業の世界においても、残念ながら建物の知識が十分出ないことも多い様です。
資金の計画が立たずしては何事も始まりません。ということで、リノベーションと住宅ローンの関係についてご紹介します。

設計料や工事費に住宅ローンは利用できる？

結論からいえば利用できます。しかし、かならず全額融資が可能と言うわけではありません。住宅ローンの限度額は様々な観点から算出されますが、本人の年収に応じた各金融機関の規定が第一関門です。詳しい計算はここでは省きますが、例えば年収500万円の方が35年ローンを組む場合、最大借入額の目安は4000万円となります。仮に物件価格が3000万円であれば、リノベーション費用として最大1000万円を住宅ローンとして借りることができます。

しかしながら、現実には希望通りの借入が出来ないケースも少なくありません。なぜならば、住宅ローンは原則として「有担保融資」であり、担保となる不動産価格とのバランスが重要視されるからです。

担保価値って何？

担保価値を端的に表すと、いざという時いくらで売れるかどうかを評価した金額です。 借り手が返済不能になったときに、不動産を処分して資金を回収したらいくらになるか？ということですね。 ただし、時価＝担保価値とはらず、期間変動する可能性や売り急ぐ場合の低相場を考慮し、時価から少し割り引いた価値が担保価値となります。

次ページでは、いくつかのケースを例にとり、実際の現場ではどうなっているのか探っていきましょう。