「レバレッジ効果」について理解する(2ページ目)

ローンを併用するとレバレッジが効く

レバレッジ効果を利用して収益力アップを実現

次に、同じ物件を「自己資金1,000万円＋ローン1,000万円」で購入したとします。テコの力（ローン）を利用するのです。この際、ローンに対する支払利息が年間で30万円（年利３パーセント）だとすると、年間の収益は70万円。自己資金に対する収益率はどうなるでしょう？

【ケース２】

価格　2,000万円（自己資金1,000万円＋ローン1,000万円） 年間収益　100万円?30万円（支払利息）＝70万円 自己資金に対する収益率　70万円÷1,000万円＝0.07 →収益率は７パーセント

自己資金に対する収益率は７パーセントに上がりました。全額自己資金の場合に比べて収益力が1.4倍になっています。このように、ローンを併用することで、自己資金の収益力をアップさせることができるのです。

ローンの割合が大きいほど、自己資金の収益力はアップします。たとえば、自己資金を500万円に下げた場合、自己資金に対する収益力は11パーセントにもなります。

【ケース３】

価格　2,000万円（自己資金500万円＋ローン1,500万円） 年間収益　100万円?45万円（支払利息）＝55万円 自己資金に対する収益率　55万円÷500万円＝0.11 →収益率は11パーセント

レバレッジが常に効くわけではない

レバレッジを効かせるためには、不動産の利回りよりもローン金利が低い必要があります。言い換えれば、「低い金利でお金を調達して高いもので運用する」という鉄則が崩れない限り、レバレッジ効果を期待できる、ということです。

他人の力を借りることで、自分の力以上の収益を上げることができること、これがレバレッジ効果。投資においては非常に有効な手法ですが、レバレッジが高くなればなるほど、そのリスクが高まることには注意が必要です。

【関連リンク】
投資物件は利回りで選別される・前編（All Aboutはじめてのマンション投資）
投資物件は利回りで選別される・後編（All Aboutはじめてのマンション投資）
不動産投資は利回りが高い？ （All Aboutはじめてのマンション投資）