アドバイス1 手持ち資金がない状況での住宅購入はリスク大
家賃アップを機に住宅購入を考えているが、可能かどうかというご相談ですが、先に結論から申し上げます。手持ち資金がなく、かつ貯蓄できない家計状況で、まだ小さいお子さんを3人も抱えている世帯が住宅ローンを組むこと、それ自体がマネープラン的には大きなリスクです。この後、具体的に試算をしますが、奥様がパートに出て確実に一定額を貯蓄に回すことができれば、計算上は今からでも1350万～1600万円程度の物件価格の住宅であれば購入でき、かつ教育資金も用意が可能です。
しかし、それには今後予定外の大きな支出が発生しない、奥様が確実に25年、30年とパートを継続する、高校までは公立などの前提条件が付きます。資金的な余裕はないので、何かあったときは教育資金を削るか、新たに借り入れをするしか対処法はありません。そうなると、マネープラン自体を変更せざるを得なくなります。したがって、少なくとも現状での住宅購入はおススメできません。
とりあえず現状ですぐに住宅を購入した場合、実際にはどのようなローンを組むことになるか考えてみましょう。
住宅ローンを考える際にまずすべきことは、無理なくローンを返済できる借入額を割り出すことです。エミヤさんの場合、同時に教育資金も準備しなくてはいけませんので、住宅ローンを支払いながら貯蓄もしていく必要があります。そこで目安となるのが現在の家賃です。少なくとも住宅コストをこの範囲内に収めれば、赤字にはなりません。翌年にはクルマのローンが完済するので、ローンの支払いに充てていた毎月2万4000円とボーナスからの年間5万円を貯蓄（年間34万円）に回すことも可能でしょう。
無理のない住宅ローンの返済で考えるべきは、返済とは別に発生する、いわゆるランニングコストです。固定資産税と、マンションであれば管理費や修繕積立金、駐車料金が、一戸建てであっても将来の修繕資金を準備する必要があります。
駐車場費用をカットできるので、一戸建てを購入すると仮定して、ランニングコストは月割りにして2万～3万円（さらに、当初10年間住宅ローン控除で還付される税金分も修繕資金として貯めておきたい）。それを現在の家賃から差し引いて、月6万円の支払いが住宅ローンの上限と考えます。
借入期間の理想は60歳で完済できる25年、長くても30年でしょう。全期間固定で金利1.5%とすると、借入可能額は25年返済なら1500万円、30年返済なら1738万円。ただし、住宅購入時には諸費用（各種手数料や税金、引っ越し等の費用）が100万～200万円発生します。手持ち資金はありませんので、それを込みでローンを組むと、実際の購入可能な物件価格は25年返済で1350万円、30年返済で1600万円前後ということになります。
アドバイス2 せっかくの貯蓄も教育資金でほぼゼロに
次に教育費です。実際に貯蓄が可能となるのは、住宅購入の翌年。さらに、奥様がパートで働くことを予定しているのがその2年後ですから、本格的に貯蓄が進むのはそこからとなります。パート収入から月6万円、確実に貯蓄できたとすると、年間で72万円貯蓄が上乗せされますので、貯蓄ペースは年106万円となり、末っ子の方が高校卒業するまでに貯蓄は約1300万円。大学にかかる費用を400万円（私立文系、自宅通学）とすれば、学資保険の満期金100万円を差し引いて、3人に必要な額は1100万円。結果、手持ち資金は200万円残ることになりますが、進学塾や部活動費など考えれば、それもほぼ全額を教育資金に充てなくてはならないでしょう。あるいは足りない可能性も否定できません。これもひとつの大きなリスクです。
また、予算＝物件価格1350万～1600万円で、望む住宅を見つけることができるかどうか。どこにお住まいかは不明ですが、家族5人が暮らすにはそれなりの広さ、部屋数が必要ですから、新築はきびしい。中古物件でも、通勤、通学等を考えると、あまり不便な場所はかえって生活コストが割高になります。結果、手を出せるのは相当の築年数の物件しかないというケースも考えられます。
アドバイス3 妻の働き方次第でマネープランはラクになる
では、リスクを抑えて住宅購入を実践するとすれば、どうすべきか。まず、手持ち資金＝貯蓄を増やしたい。何かあったときにそれで対処できます。もうひとつ、家計そのものを貯蓄体質にしてからの購入を目指したい。収入がアップすれば必ず貯蓄できるとは限りません。しっかり貯蓄できる実績を家計に作ることが大切です。
時期としては5年後くらいでしょうか。先の試算では手持ち資金が250万円になっています。ここから諸経費だけでも捻出して、残りは手元に残しておく。
また、奥様の働き方も、できればパートではなく正社員か、少なくとも厚生年金に加入できる契約社員を目指したい。収入がアップして、月10万円返済に回すことができれば、40歳から20年返済、金利1.5%で2000万円の借り入れが可能です。早めにそれが実現すれば、頭金を増やすこともできるでしょう。住宅資金以外にも、厚生年金に加入することで公的年金の受給額を引き上げるというメリットもあります。
もちろん、将来の奥様の収入は推定でしかありませんが、それを見極めてから物件価格を決めることができるという点でも、住宅購入は先に延ばすべきでしょう。
住宅購入を焦る気持ちもわかります。住宅購入まで、家賃は無駄に思えるかもしれません。しかし、ご夫婦ともまだ30代半ば。60歳を過ぎても働くのが当たり前になりつつ時代、これから働くことができる時間はたっぷりあります。まずは手持ち資金を増やすことに励んでください。
相談者「エミヤ」さんから寄せられた感想
この度はFPの方からのアドバイスを下さりありがとうございました。内容拝見し、改めて自身の置かれている状況から住宅購入については慎重にすべきと思いました。やはり子どもが多いと教育・養育費の絡みで厳しいのですね。教えてくれたのは……
深野 康彦さん
取材・文/清水京武
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