20年後、30年後の住宅の資産価値はどうなるの？
皆さんのご両親、あるいはおじいちゃん、おばあちゃんの中で、住宅の売却を考えていらっしゃる方がいませんか。あるいは、すでに売却されたという方もいらっしゃるかもしれません。その方々の多くは、売却時に愕然とされる（された）ことでしょう。
あなたが建築・購入した住宅が、将来どのくらいの資産価値を持つのか――。そこから住宅の検討を行うのも、長い目で見た住まいの満足度につながる重要な視点だ（クリックすると拡大します）
なぜ、そうなるかというと、これが日本の不動産業界における一般的な評価手法だから、という答えになります。ですから、「老後は自宅を売却して、新たに便利な場所にあるマンションに住み替えよう」と思っていても、評価額が低いため断念されるケースもあるようです。
さて、とはいっても築後30年以上経過した住宅が売りに出されることもあります。いわゆるストック（中古）住宅です。皆さんはこのような住宅を購入したい、住みたいと思いますか。確かに、土地を購入した上で建物を新築するよりは、住宅取得コストは格段に安くなるはずです。
ただ、ちょっと複雑な感じもします。なぜなら、30年以上経過した住宅には様々な問題、例えば耐震性などに不安があると考えられるからです。「リフォームすればいい」と考えがちですが、それも簡単なことではありません。そもそも建物がどんな状態なのか、素人目には判断がつかないからです。
建物の状態いかんでは、高額なリフォーム費用が求められることもあります。それだったら、新築で住宅を建築・購入していた方がむしろお得で、さらに安心安全や快適性の面でも有利だった、ということになりかねません。
ストック（中古）住宅の売買には様々な問題が…
仮に何らかの問題が発生した場合、「販売する不動産会社が責任を取るはず」と考える人もいるでしょう。しかし、不動産会社は、あくまで土地や建物の取引を行うのが主業務であり、建物の専門知識を持ち、建物がどのような状況にあるのかを判断できる人たちでない場合がほとんどです。
アメリカの住宅街の様子。電線が地下埋設され大変美しい。そうした点も、ストック住宅の流通において高く評価される要因となっている（写真提供は住宅産業新聞社。クリックすると拡大します）
ですので、日本ではストック住宅の流通量（取引量）は、諸外国に比べて非常に少ないのが現状。例えば、米国ではストック住宅の評価システムがしっかりと確立されているため、新築住宅の建設よりストック住宅の流通量の方が多いのです。日本ではその逆で、新築住宅の市場の方が圧倒的に大きいのです。
米国では、新築住宅よりストック住宅の方が高額で評価されるケースもあります。リーマンショックの影響もありますから状況には多少変化がありますし、場所によっても異なるようなので一概には言えませんが、例えば築100年以上の住宅が非常に高額で取引されているという事例もあります。
つまり、ストック住宅の評価の仕方次第で、住宅の資産価値というのは大きく異なるということなのです。せっかく一生に一度の買い物として住宅を建築、購入するわけですから、私たちにとっては資産価値が下がらない、あるいは現状の一般的な不動産査定システムより、少しでも高く評価されたいと思うはず。
最近、ハウスメーカーを中心にストック住宅の査定を変えようという動きが始まっています。次のページでそれがどのようなものなのか紹介していきます。
