貸主の譲渡許可があるのか。
自身が購入者の立場で譲渡契約をする場合に居抜きで店舗内装や諸設備を次のテナントに譲渡することを貸主が許可しているのかを確認する必要があります。貸主の許可がない状態で前借主が、無断で進めていることも考えられる為です。自身が、店舗を閉鎖する際は売却者の立場になります。その際に内装造作、設備を次のテナントに譲渡することを貸主が承諾している旨が、賃貸借契約書に記載されているかも併せて確認をする必要があります。
下記のような条文が記載されていれば、自身が売却する際にスムーズに進めることができます。
例) ＜特約条項＞ 第三者への内装造作の譲渡
借主は貸主の承諾があった場合のみ、有償・無償を問わず第三者へ内装造作を譲渡することができる。但し、その譲受人は貸主が承諾した者に限る。
原状回復義務
店舗運営を始める際に店舗の閉店する時を考えることはあまりしたくはありませんが、どのような状態で貸室を引き渡さなければならないのかを確認しておく必要があります。不動産賃貸借の契約書には必ず『原状回復事項』という項目があります。「原状」とは何かというと、物件の引渡を受けた時点の状態に戻して（回復して）お返しするということです。
では「原状」とはどういう状態か。店舗の場合、その多くはスケルトン(仕上げや下地がなく、躯体が剥き出しの状態)の状態だと考えられます。従って、借主は貸主に対して、原則、内装を撤去しスケルトンの状態に戻して返すという義務がある訳です。
自身が居抜きの状態で引き渡しを受けた場合でも原則スケルトンでの明け渡しを求めらるのが一般的ですので前項の様な特約条項が記載されていれば自身が売却する際に居抜き店舗で次に引き継ぐことができます。
これによって内装造作を有償で売却することができる他に原状回復による解体、撤去、補修の工事費を削減することができるという大きなメリットを得ることができます。
