老朽化した空き家

老朽化した空き家の問題は、大都市ほど深刻さが増す

人口や世帯数が減少している地方都市、過疎地域だけではなく、大都市圏でも空き家の問題が深刻になっています。総務省がまとめた「平成20年住宅・土地統計調査」(5年ごとに実施)によれば、全国における空き家の総数は756万7,900戸に達しています。これには売却用や賃貸用の住宅、あるいは別荘なども含まれていますが、誰も住まないままでどんどんと老朽化していく住宅も少なくありません。空き家となることで老朽化が加速し、倒壊などの危険性も高まっていきます。

とくに大都市圏の住宅密集地にある老朽化した空き家は多くの問題を抱えていて、最近ではテレビの報道番組や新聞に取り上げられることも多くなっています。報道では主に放火などによる火災の危険性、地震による倒壊で避難路を塞いだり延焼を助長したりする防災上の問題、通学路などの安全性の問題、敷地や建物が荒れ放題になることによる衛生上の問題、周辺の生活環境の問題などといった視点でまとめられることが多いようです。

もちろん防災面などでの問題はたいへん重要であり、これらを第一優先に取り組みをしなければならないことに変わりはありませんが、今回はそれ以外の問題として「老朽した空き家が隣にあるとき」の中古住宅の売却、流通の側面から考えてみることにしましょう。


隣に老朽化した空き家があると不利になる?

まったく同じ立地条件、敷地条件、道路条件をもった二つの中古住宅AとBがあるとしましょう。Aの隣地は手入れの行き届いた一戸建て住宅、Bの隣地は今にも倒れてきそうな老朽化した空き家だとすれば、どちらが売りやすいかは一目瞭然です。周辺事例などから算出した土地や建物の査定額がA、Bとも同じだったとしても、同じ売買価格で売れるわけではありません。

これは買主の立場で考えれば分かりやすいのではないでしょうか。たとえ売主が「今まで長年にわたって何の問題もなかったから、お隣のことはあまり考えないで欲しい」と思っても、買主からみれば「いつ倒れてくるか分からない」という不安のほうが先立ちます。Bの敷地を購入した買主が建て替え工事をするときに、その影響で隣地の老朽建物が倒壊したら面倒なことになると思い巡らすこともあるでしょう。老朽化した隣家の取り壊し、建て替えなどのメドが立っていれば話は別ですが、そうでない場合は土地、建物の流通性に支障をきたすことになります。

老朽化した空き家

荒廃の進んだ建物がすぐ隣にあるときには、その影響を避けられない

隣に老朽化した空き家があっても、それなりに価格を下げれば売買が成立することはあるでしょう。しかし、いったいどれくらい価格に影響するのかは、隣家の老朽の程度、老朽化した隣家との間隔、環境や衛生上の問題の有無などによっても変わるため、一概にいえません。隣家が、ちょっとした大雨や強風でも瓦やトタンの飛散などが懸念されるような状態、あるいは環境や衛生面で大きな問題を生じているような状態であれば、いくら価格を下げても売れないということも考えられます。

すでに老朽化した空き家、あるいはこれから老朽化が懸念される空き家の問題は、決してその所有者個人の問題にとどまらず、近隣すべてが影響を受ける問題として取り組むことも必要です。


隣に老朽化した空き家があるときは、同時売却も交渉する

自分が売却しようとする土地や中古住宅の隣が老朽化した空き家のとき、あるいは住んでいても老朽化が進んでいる家のときには、その隣地と同時に売却をすることも一つの方法です。売主に対してそのようなアドバイスをしたり、隣家の所有者と交渉にあたったりしてくれる不動産業者も多いでしょう。

隣家の事情はさまざまで、同時売却を持ちかけてもなかなかうまくいくものではありませんが、少しでもその可能性があるのなら実現を模索してみるべきです。とくに自分の敷地、隣家の敷地とも狭いときには、二つを一緒にすることで需要が広がり、単独で売却を試みるより有利に話を進められる場合も考えられます。


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